La domanda di mediazione deve essere redatta con sufficiente chiarezza ma non è necessario indicare le ragioni di diritto della pretesa, né allegare giurisprudenza o deduzioni o argomentazioni di diritto

Testo integrale:

In persona del GOP dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa iscritta al Nrg 2960/2022
promossa dai sigg.ri
(...), tutti elettivamente domiciliati in Genova, via (...), presso lo studio dell'avv. (...) che li rappresenta e difende in forza di mandato in atti
PARTE ATTRICE
CONTRO
(...) in persona dell'amministratore pro tempore (c.f. p.iva (...)) elettivamente domiciliato in VIA (...) 16129 GENOVA presso lo studio dell''avv. (...)
(...), che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti.
PARTE CONVENUTA
Conclusioni
Per parte attrice: "Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis:

• per i motivi indicati in narrativa e per le ragioni indicate in motivazione da Corte di Appello di Genova decr. 16.11.2022 Rg 225/2022, accertare e dichiarare inesistenti, nulle o annullabili, e come tali annullare, revocare o come meglio, le delibere assunte nell'assemblea del 23.6.2021, ai punti nn. 2 (approvazione rendiconto es. 2019/2020) e 7 (servitù di passaggio), nell'assemblea del 27.9.2021, ai punti nn. 2 (approvazione rendiconto es. 2019/2020) e 4 (servitù di passaggio), e nell'assemblea del 16.11.2021, ai punti nn. 2 (approvazione rendiconto es. 2020/2021) e 4 (nomina amministratore), con tutti i provvedimenti conseguenti;
• con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltreIVA, CPA e 15% ex art. 2, c.2, DM 55/2014 come modif. dal DM 147/2022."

Per parte convenuta: " Voglia l'Ill.mo Tribunale di Genova, contrariis rejectis:

1. in via preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità della presente azione giudiziale, per mancato esperimento del tentativo di conciliazione, per le ragione delle quali in parte narrativa;
2. sempre in via preliminare, accertare e dichiarare l'intervenuta cessazione della materia del contendere, per le ragioni delle quali in parte narrativa;
3. in via principale, accertare e dichiarare che le domande avversarie sono infondate in fatto ed in diritto e, quindi, rigettarle integralmente;
4. in conseguenza di quanto sopra, condannare gli odierni attori, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., al risarcimento dei danni da lite temeraria, da liquidarsi, d'ufficio, in via equitativa;
5. con vittoria per spese, diritti ed onorari, oltre ad accessori come per legge". RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Sull'impugnazione proposta dagli attori in qualità di condomini del civ 1 di (...) in Genova (e più precisamente il Sig. (...) dell'appartamento int. 31, la Sig.ra (...) degli appartamenti int. 15 e int. 32, il Sig. (...) dell'appartamento int. 16, la Sig.ra (...) dell'appartamento int. 14 e il Sig. (...) dell'appartamento int. 13) avverso le delibere assunte dall'assemblea del prefato condominio relativamente ai punti nn. 2 e 7 del 23.06.2021, punti nn. 2 e 4 del 27.09.2021 e punti nn. 2 e 4 del 16.11.2021 si osserva quanto segue.

Assumono gli attori che:

• nell'assemblea del (...) del 23.6.2021 sono stati discussi i vari punti dell'odg (doc.1) e sono stati approvati il rendiconto-consuntivo relativo all'es. 2019/2020 (punto n. 2 dell'odg), insieme al preventivo relativo all'es. 2020/2021, e anche, perlomeno in apparenza, la delibera relativa al punto n. 4 dell'odg in punto servitù di passaggio;
• ritenendo tali delibere illegittime. gli attori a luglio 2021, hanno presentato tempestivamente l'istanza di mediazione (doc.2), obbligatoria per legge;

• l'Amministratore, nel convocare la successiva assemblea del 27.9.2021 per farsi autorizzare a partecipare alla mediazione relativa alla delibera di giugno, ha di nuovo inserito all'odg gli stessi due punti ricordati, già approvati nell'assemblea precedente e oggetto appunto della relativa istanza di mediazione, facendo così approvare una seconda volta (doc.4) sempre col voto contrario degli odierni Attori, come risulta dal verbale -(punto n. 2) il rendiconto-consuntivo relativo all'es. 2019/2020 (nonché il preventivo 2020/2021) e (punto n. 4) la questione della servitù di passaggio concessa al ristorante;
• anche con riferimento all'assemblea di settembre gli attori, ad ottobre 2021, hanno presentato la necessaria istanza obbligatoria di mediazione (doc.5);
• l'amministratore, nella convocazione della successiva assemblea del 6.11.2021 per farsi

autorizzare a partecipare alla mediazione relativa alla delibera di settembre, ha inserito all'odg l'approvazione (doc.7) (punto n. 2) del rendiconto-consuntivo relativo all'es. 2020/2021 (insieme al preventivo 2021/2022; punto n. 3) e la nomina/conferma dell'Amministratore (punto n. 4);

• tutti questi punti dell'odg sono stati approvati dall'assemblea, sempre col voto contrario degli odierni Attori;
• ritenendo illegittime anche le suddette delibere, gli attori a dicembre 2021, hanno proposta una terza istanza di mediazione (doc.8), che sortiva esito negativo, come per le altre due precedenti, che sono state trattate insieme alla terza (doc.3,6 e 9).
• avendo pertanto presentato inutilmente le obbligatorie istanze di mediazione, gli attori chiedono in questa sede la dichiarazione giudiziale di inesistenza o nullità/annullamento delle delibere impugnate;
• il primo motivo di impugnazione riguarda l'integrale nullità (se non addirittura l'inesistenza), delle due delibere approvate nell'assemblea del 23.6.2021 (punto n. 7 del verbale) e nell'assemblea del 27.9.2021 (punto n. 4, del verbale), in relazione al "Rinnovo servitù di passaggio dato in comodato d'uso al ristorante e relative problematiche (sic) pertinente;
• con tali delibere l'assemblea avrebbe concesso un bene comune in uso esclusivo senza raggiungere l'indispensabile delibera totalitaria dei condomini e la delibera del 23.6.2021 sub 7 sarebbe addirittura inesistente, dato che formalmente risulta verbalizzato non una manifestazione di volontà inequivocabile, ma solo il semplice desiderio espresso dalla maggior parte dei condomini;
• un locale di proprietà comune (costituito dal bagno dell'ex portineria, il cui servizio è stato soppresso) è stato occupato abusivamente da un condomino, proprietario del ristorante adiacente, al quale l'assemblea aveva concesso, con atto di comodato datato 1.6.2009 (doc. 10), soltanto il permesso - transitorio "di usufruire gratuitamente del locale sito in zona cavedio, al piano fondi, utilizzandolo quale passaggio per la propria abitazione", con l'espresso impegno (art.4) del comodatario di non "utilizzare

l'immobile se non che per l'uso concordato" e che, al termine del contratto, "dovrà essere riportato nello stato in cui si trova";

• tale locale comune non esiste più come era prima, a causa del fatto che la titolare del ristorante non si è limitata ad aprire un varco sul muro di divisione fra il ristorante e l'ex bagno ma ha abbattuto del tutto il muro e ha inglobato così l'intero locale comune nella sua disponibilità esclusiva, allargando al contempo l'area del suo ristorante;
• il secondo motivo di impugnazione riguarda l'approvazione dei rendiconti dell'es. 2019/2020 (doc.14) e dell'es. 2020/2021 (doc.15), perché:
• a) nonostante le numerose richieste degli attori all'amministratore di fornire una serie di documenti relativi alla gestione condominiale (doc.16) detti documenti non sono mai stati consegnati, né prima dell'assemblea del 23.6.2021 né in epoca successiva;
• b) in violazione dell'art. 25 del Regolamento di condominio (di tipo contrattuale) (prod 7). che prevede un limite massimo di due deleghe, nell'assemblea 23.6.2021 la Sig.ra (...) e il sig (...) avevano tre deleghe ciascuno, con la conseguenza che sono stati espressi due voti in più rispetto a quanto consentito;
• c) l'Amministratore Geom. (...), sebbene sollecitato dal Sig. (...) sul punto (doc.18), non ha fornito notizia circa l'assolvimento dell'obbligo di aggiornamento professionale richiesto dall'art. 71-bis, comma 1, lett. g), disp.att. cc;
• d) l'Amministratore Geom. (...), nelle assemblee in cui è stato nominato/confermato nell'incarico (fino a pochi anni fa era invece Amministratore il Padre, Geom. (...) ed in particolare in quella del 16.11.2021 non ha mai presentato il dettaglio del compenso come richiesto dall'art. 1129, terzultimo comma, cc;
• e) il rendiconto condominiale relativo all'es. 2019/20 approvato nella assemblea del 23.6.2021 (doc.14 e quello relativo all'es. 2020/21 approvato nell'assemblea del 16.11.2021 (doc.15), sono stati trasmessi in ritardo rispetto al temine tassativo prescritto dall'art. 1130, lett. 10), cc;
• f) infine entrambi i rendiconti suddetti sono stati redatti senza rispettare la normativa vigente, perché non contengono in allegato il riepilogo finanziario nella forma prescritta dall'art. 1130-bis cc ma è inserita solo una "relazione di bilancio esercizio", che contiene dati contabili minimi, incompleti e pure di difficile comprensione, e comunque privi delle necessarie "quadrature";
• in secondo luogo i rendiconti consuntivi non sono stati redatti in base il principio di cassa ed è stato adottato solo quello di competenza, con conseguente annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto così redatto (Cass. ord. 20.12.2018, n. 33038);

Si è costituito il (...) contestando l'assunto attoreo di cui chiede il rigetto. Assume il Condominio che:

• le istanze di mediazione, apparivano talmente generiche e scarne dal punto di vista del petitum, che la Difesa del (...) non poteva, in alcun modo, svolgere le proprie difese, con conseguente improcedibilità della domanda;
• quanto al diritto di passaggio a favore del ristorante, è evidente la volontà espressa dall'assemblea, ossia, quella di mantenere la situazione invariata atteso che un contratto di comodato già esisteva sul punto e il verbale del 07.07.2008 prevedeva che "tutte le spese di ripristino saranno a carico della proprietà (...)", con la conseguenza che la proprietà (...) avrebbe potuto, anche, variare lo stato dei luoghi, con l'eventuale abbattimento di una tramezza;
• gli attori, se avessero voluto contestare il contratto di comodato d'uso del locale ex portineria, avrebbero dovuto impugnare la delibera del 2008 e/o quella del 2009 mentre n'Assemblea, in data 23.06.2021 ha soltanto confermato di lasciare lo stato dei luoghi così come è attualmente, a fronte della richiesta di ripristino del "muro originario con una porta per permettere il passaggio così come era stabilito nell'accordo originario" e non di revisione del contratto di comodato;
• la decisione circa la destinazione del bene comune non è stata presa, in data 23.06.2021, bensì, nel 2008;
• quanto al motivo di doglianza relativo all'approvazione dei rendiconti gli attori avevano chiesto di visionare documentazione di oltre cinque anni prima, e sulla base dei quali, l'assemblea si era già espressa, con voto favorevole, fermo restando che la documentazione era a disposizione di tutti i condomini;
• quanto all'asserito vizio relativo alle deleghe, a fronte della c.d. prova di resistenza, l'assemblea del 23.06.2021, sarebbe stata, validamente, costituita anche senza le due deleghe censurate;
• quanto alla mancanza di documentazione richiesta in relazione agli obblighi formativi dell'amministratore, allega documentazione attestante il contrario (cfr. doc. 13);
• quanto al compenso dell'amministratore, lo stesso risulta analiticamente individuato nel bilancio approvato;
• in merito alle ultime due censure, l'Amministratore pro tempore ha evidenziato, analiticamente, entrate ed uscite, oltre a fornire il riepilogo finanziario allegando gli ultimi tre bilanci (cfr. doc. 14, 15, 16) mentre l'aver eventualmente presentato con un mese di ritardo il bilancio non inficia la delibera di approvazione dello stesso.

In forza di tali assunti il convenuto eccepisce in via preliminare l'improcedibilità dell'impugnativa, la cessazione e della materia del contendere e, nel merito, chiede il rigetto delle domande attoree, oltre alla condanna degli attori al risarcimento dei danni da lite temeraria ex art 96 c.p.c. Incardinato ritualmente il giudizio e costituitosi il contradditorio tra gli attori ed il (...) convenuto, il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 05.12.2022, ritenuta l'eccezione di improcedibilità inidonea a definire il giudizio, concedeva i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c. al cui esito ammetteva le prove orali dedotte nei limiti di quanto previsto nell'ordinanza del 30.04.2023.
All'esito dell'istruttoria, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
A seguito del deposito di note scritte ex art 127 ter c.p.c. con ordinanza del 26.06.2024 il Giudice tratteneva la causa in decisione, concedendo i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

2. Così delineate le posizioni delle parti e l'iter processuale e passando ad esaminare l'impugnativa attorea, si osserva in primo luogo come non possa essere dichiarata cessata la materia del contendere, come richiesto dal convenuto, per intervenuta ratifica dell'Assemblea, nel corso delle successive assemblee, su tutti i punti contestati dalle Controparti.

Ed infatti, alla luce del tenore delle impugnative proposte, non può dirsi venuta meno la situazione di contrasto tra le parti, che del resto non hanno rassegnato conclusioni concordi in tal senso.
2a) In merito all'eccezione di improcedibilità formulata dal convenuto, la stessa non appare condivisibile.
Come è ben noto la forma e le modalità di proposizione della domanda di mediazione sono disciplinate dall'art. 4 D.Lgs. n. 28/2010.
A norma dell'art. 4, 2° comma, del D.Lgs., l'istanza deve contenere alcune indicazioni funzionali al corretto svolgimento della procedura: l'organismo prescelto, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa.
La necessità che nella domanda siano indicati l'oggetto e le ragioni della pretesa è funzionale non solo a definire il thema del procedimento di mediazione ma anche a permettere al giudice del futuro giudizio di merito di verificare la procedibilità della domanda, acclarando che il diritto per il quale si procede è lo stesso azionato dinanzi al mediatore.
Occorre pertanto che la domanda di mediazione sia redatta con sufficiente chiarezza.
In particolare quanto alle ragioni della domanda le stesse devono essere identificate con i fatti posti a sostegno della richiesta, che vanno riferiti non nella loro dettagliata specificità ma nei loro tratti essenziali e strutturali.
Non è invece necessario indicare le ragioni di diritto della pretesa, né allegare giurisprudenza o deduzioni o argomentazioni di diritto.
Nel caso di specie i presupposti richiesti dalla normativa appaiono adeguatamente soddisfatti.
Ed infatti dalla lettura della specifica sezione dell'istanza denominata "oggetto della domanda e ragioni della pretesa" si evince che essa contiene tutti gli elementi richiesti dalla legge e necessari per la piena comprensione della richiesta di mediazione.
In particolare si legge:

• quanto all'istanza 21.7.2021: "impugnazione delibera assemblea 23/06/2021, punti nn.2, 3 e 7 alla voce "oggetto domanda", per violazione diritto di verifica preventiva dei documenti contabili, per violazione delle maggioranze deliberative necessarie e per l'omessa menzione nel verbale della relazione tecnica dell'Ing. (...), citata nel corso della discussione alla voce "ragioni pretesa";
• quanto all'istanza 11.10.2021: "impugnazione delibera assemblea 27/09/2021, punti nn. 2, 3 e 4 alla voce "oggetto domanda", in quanto replica della delibera approvata in data 23.6.2021, già impugnata (per violazione diritto di verifica preventiva dei documenti contabili, per violazione delle maggioranze deliberative necessarie e per l'omessa menzione nel verbale della relazione tecnica dell'Ing. (...), citata nel corso della prima discussione) alla voce "ragioni pretesa";
• quanto all'istanza 13.12.2021: "impugnazione delibera assemblea 16/11/2021, punti nn. 2, 3 e 4, alla voce "oggetto domanda" per la presenza degli stessi vizi delle precedenti delibere approvate in data 23/6 e 27/9/2021, già impugnate (per violazione diritto di verifica preventiva dei documenti contabili, per violazione delle maggioranze deliberative necessarie e per l'omessa menzione nel verbale della relazione tecnica dell'Ing. (...), citata nel corso della prima discussione) alla voce "ragioni pretesa".

Il tenore di tali istanze, come sopra richiamato, consente quindi l'agevole individuazione delle delibere impugnate e gli aspetti delle questioni per cui sono state attivate le mediazioni.
Di talché i presupposti richiesti dalla norma appaiono adeguatamente soddisfatti, con conseguente infondatezza dell'eccezione di improcedibilità.
2b) Quanto all'impugnativa della delibere in punto "Rinnovo servitù di passaggio dato in comodato d'uso al ristorante e relative problematiche pertinente. Discussione e delibere in merito" si osserva quanto segue.
Parte attrice sostiene la nullità delle decisioni impugnate (delibere 23.6.2021 sub 7 delibere 27.9.2021 sub 4) in quanto con esse l'assemblea ha deciso di disporre un bene comune senza la necessaria unanimità.
Parte convenuta ritiene invece la delibera legittima, atteso che decisione di concedere in comodato al condominio il bene comune era già stata presa nelle delibere del 2008 e 2009, non impugnate dagli attori.
In particolare all'adunanza del 6.7.2008 (prod 12 attori) l'assemblea al punto sub 10 deliberava "di dare in locazione (comodato gratuito) il bagno dell'ex portineria ai titolari del ristorante (...).
Tutte le spese di ripristino saranno a carico della proprietà (...) quando il locale non sarà più utilizzato dalla proprietà attuale ".
Con contratto di comodato in data 10.7.2009 (prod 10 attori) l'amministratore del condominio concedeva "al sig. (...) il permesso di usufruire gratuitamente del locale sito in zona cavedio, al piano fondi, utilizzandolo quale passaggio per la propria abitazione", con l'espresso impegno (art.4) del comodatario di non "utilizzare l'immobile se non che per l'uso concordato" e di non concedere "in subcomodato o locazione" l'immobile precisando che "a fine contratto il locale dovrà essere riportato nello stato in cui si trova".
Nel successivo verbale di assemblea del 28.9.2009 (doc.13) non vengono indicati altri elementi a maggior chiarimento della delibera precedente ma si legge soltanto che "L'Amministratore spiega il Contratto stipulato con il Signor (...) e il Presidente legge il contratto di Comodato d'Uso".
Con le delibere qui impugnate, poi, l'assemblea, a distanza di circa 12 anni, ha deciso di lasciare la situazione come è oggi, a fonte della richiesta di alcuni condomini, tra cui gli odierni attori, di ripristinare "il muro originario con una porta per permettere il passaggio così come era stabilito nell'accordo originario".
Riferisce parte attrice che tale locale (ex bagno della portineria) svolge tuttora una importantissima funzione perché rappresenta l'unica via per raggiungere l'interno di un cavedio condominiale che altrimenti diventa inaccessibile.
Precisa altresì che il locale comune di fatto è scomparso, atteso che la titolare del ristorante non si è limitata ad aprire un varco sul muro di divisione fra il ristorante e l'ex bagno, in conformità alla temporanea autorizzazione dell'assemblea condominiale, ma ha abbattuto del tutto il muro e ha inglobato così l'intero locale comune nella sua disponibilità esclusiva, allargando al contempo l'area del suo ristorante.
Il convenuto non contesta specificamente l'effettuazione di tali lavori e l'avvenuto inglobamento del locale condominiale (ex bagno portineria) nella disponibilità esclusiva del singolo condomino, ma osserva solo che gli attori, se avessero voluto contestare il contratto di comodato d'uso del locale ex portineria, avrebbero dovuto impugnare la delibera del 2008 e/o quella del 2009, quando si è deciso sulla destinazione del bene comune, posto che l'Assemblea del 23.06.2021 ha, soltanto, confermato di lasciare lo stato dei luoghi così come è attualmente, a fronte della richiesta di ripristino del "muro originario con una porta per permettere il passaggio così come era stabilito nell'accordo originario".
Alla luce di quanto complessivamente emerso, si evince che:

• al condomino (...) era stato concesso in comodato un bene comune, ovvero il bagno dell'ex portineria, affinché il condomino suddetto ne avesse la disponibilità per l'uso consentito;
• che tale uso consentito viene espressamente individuato in quello di passaggio, con l'impegno del comodatario di non disporne che per tale uso specifico;
• che l'art 3 del contratto fissa in un anno la durata del contratto, a decorrere dal 1.1.2009, con rinnovo automatico salvo avviso in senso contrario;
• che eventuali lavori posti in essere dal condomino comodatario non potevano che intendersi finalizzati a consentire l'esercizio dell'uso pattuito (passaggio) con obbligo per lo stesso comodatario di restituire il bene nello stato in cui si trovava al momento della consegna, con spese di ripristino a suo carico.

Pertanto, atteso che con le delibere impugnate l'assemblea, chiamata a decidere sul rinnovo della servitù di passaggio data in comodato d'uso, ha ritenuto di non accogliere l'istanza di alcuni condomini di ripristinare il muro originario con una porta per permettere il passaggio, ma di lasciare in essere la situazione venutasi a creare dopo la stipulazione del suddetto contratto e di non mettere mai più all'o.d.g. la decisione sul rinnovo del suddetto contratto, non pare revocabile in dubbio che, così facendo, il consesso abbia inteso confermare lo stato di fatto esistente, lasciando quindi il locale bagno nell'esclusiva disponibilità del singolo condomino, prevedendo di non mettere più all'o.d.g. l'argomento sulla decisione del rinnovo, andando quindi ben oltre le condizioni previste nel contratto di comodato gratuito a tempo determinato come sopra illustrato.
In buona sostanza una delibera di siffatto tenore non pare integrare un mero rinnovo del contratto di comodato gratuito a tempo determinato alle condizioni in esso previste ma, come lamentato da parte attrice, pare concretare un vero e proprio atto di disposizione e/o /concessione in uso esclusivo e/o cessione di un bene comune che, in quanto tale, avrebbe richiesto, ai fini della sua legittima adozione, un'approvazione all'unanimità.
Si richiama sul punto pronuncia della Suprema Corte (Cass. 4258/2006) che ha avuto modo di chiarire "In tal senso è chiaro il disposto dell'art. 1108 c.c., comma 3 (applicabile al condominio in virtù del rinvio ex art. 1139 c.c.) che, espressamente, richiede il consenso di tutti i comunisti e, quindi, di tutti i condomini, per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali o per le locazioni ultranovennali (alle quali ben può essere assimilata la concessione in uso esclusivo a tempo indeterminato, ove a tale concessione voglia conferirsi natura obbligatoria e non reale)".
Ne consegue la nullità della delibera impugnata.
2c) Passando quindi ad esaminare la censura relativa all'approvazione dei rendiconti dell'es. 2019/2020 (approvati nelle prime due adunanze) (doc.14) e dell'es. 2020/2021 (approvato nella terza) (doc.15), per mancata consegna della documentazione richiesta, l'impugnativa appare fondata e deve essere accolta.
Parte attrice produce sub 16 raccomandata del 22.12.2020 con cui i consiglieri, tra cui gli attori (...) e (...) richiedevano di prendere visione di una serie di fatture ed estratti conto con riferimento al periodo 2015-2020.
A fronte della prova di tale richiesta e dell'impegno dell'amministratore assunto a verbale del 23.6.2021 di dare risposta entro 30 giorni, il (...) non pare aver fornito alcuna idonea prova di aver soddisfatto tale istanza, nè prima dell'adunanza del 23.6.2021 né successivamente.
In occasione dell'adunanza del 27.9.2021 del resto viene allegata nuova lettera degli attori che lamentano ancora tale mancata allegazione dei documenti
Il convenuto, in sede di comparsa di costituzione e risposta (pag. 11), afferma che: "Come dimostrano i verbali che si producono, gli odierni attori hanno approvato tutti i bilanci (cfr. doc. 10 e 11), relativamente ai quali hanno, poi, richiesto la documentazione sulla quale si erano già espressi.
Le Controparti hanno chiesto di visionare documentazione di oltre cinque anni prima, e sulla base dei quali, l'assemblea si era già espressa, con voto favorevole".
Tale assunto non appare condivisibile perché come si è detto, con la raccomandata in data 22.12.2020 (prod16) gli attori richiedevano di prendere visione della documentazione relativa agli anni 2015 -2020 ovvero anche di quella relativa al rendiconto 2019/ 2020 che ancora doveva essere approvato e oggetto delle delibere del 23.6.2021 (...) e 27.9.2021 (...) qui censurate.
A fronte di quanto emerso in corso di causa risulta pertanto adeguatamente provata la tempestiva richiesta di parte attrice di fissare appuntamento per prendere visione della documentazione condominiale (racc. 22.12.2020 prod 16), compresa quella relativa ai rendiconti es 2019-2020 oggetto delle prime due delibere impugnate e il mancato ottemperamento dell'amministrazione (nonostante l'impegno di provvedervi entro 30 giorni, assunto a verbale dell'adunanza del 23.6.2021) a tale richiesta, reiterata poi nelle assemblee del 27.9.201 e 16.11.2021.
Tale risultanze non paiono superate neppure da quanto affermato dal sig. (...), sentito come teste all'udienza del 25.9.2023, atteso che, se da un lato, questi ha confermato che gli attori hanno richiesto la documentazione e che la stessa è stata tutta consegnata tramite email alla sig.tra (...) e (...) sempre tramite email e che la sig.ra (...) avrebbe risposto "ok ricevuto" a mezzo mail, dall'altro lato tuttavia tale dichiarazione non risulta corroborata da alcun riscontro documentale da parte del convenuto, idoneo a comprovare l'avvenuta tempestiva consegna della documentazione richiesta.
Ne consegue l'annullabilità delle delibere impugnate in parte qua.
Ed infatti l'art. 1130 bis cc. (come introdotto dalla novella del 2012) prevede espressamente che "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese".
A questa norma, si affianca altra disposizione (art. 1129 c. 2 c.c.) che impone all'amministratore appena nominato e che ha accettato l'incarico di comunicare "il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata (Art. 1129 co. 2 c.c.)"
Il combinato disposto di tali norme rappresenta pertanto il presupposto per poter richiedere ed ottenere l'accesso alla documentazione condominiale, per visionarla ed estrarne copia.
La stessa Suprema Corte, ha avuto modo di precisare che "il diritto dei condomini di essere informati e di prendere visione dei documenti, anche in vista della consapevole partecipazione all'assemblea, impone all'amministratore di approntare un'organizzazione seppur minima che consenta di esercitare detto diritto (Cass. 19800/14).
Ed ancora "In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione. omissis)
Al diritto del (...) di prendere visioni degli atti, corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto. Con il che, deve ritenersi che a fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per gli indicati fini di partecipazione consapevole a un'assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al (...), ove intenda resistere all'azione del condomino dissenziente." Cass 19210/2011)
In buona sostanza la deliberazione dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto di gestione può essere impugnata dal condomino che, prima della riunione, abbia chiesto, infruttuosamente, all'amministratore di prendere visione (ed eventualmente estrarre copia) della documentazione su cui si fonda la rendicontazione del mandatario.
Ed infatti la lesione del diritto di accesso agli atti inficia in radice il procedimento formativo della volontà assembleare e genera l'annullabilità della decisione adottata (Cass. 12650/2008 e Cass 13350/2003).
In forza delle argomentazioni sopra esposte appare fondata e deve essere accolta l'impugnativa avverso le delibere sub punti n. 2 del 23.06.2021, punto n. 2 del 27.09.2021 e punto n. 2 del 16.11.2021 laddove viene approvato il consuntivo es 2019 e 2020 e quello es. 2020 -2021.
L'accoglimento di tale motivo di censura assorbe e rende superflua ogni pronuncia sulle ulteriori doglianze proposte avverso dette delibere.
2d) Quanto infine alla delibera in data 16.11.2021 sub 4 dell'odg, relativa alla nomina dell'amministratore, parte attrice pare lamentare la violazione dell'art. 1129 terz'ultimo comma c.c. laddove con la nomina dell'amministratore (...), viene espressamente approvato il solo compenso per l'attività ordinaria nella misura di Euro 1200,00 oltre IVA, mentre per quanto riguarda l'attività straordinaria risulta verbalizzato che "L'eventuale compenso inerente e connesso all'esecuzione di attività, relative all'amministrazione straordinaria del Condominio, sarà deliberato, di volta in volta, dall'Assemblea".
La censura appara fondata atteso che, a fronte di tale verbalizzazione, manca qualsiasi predeterminazione delle percentuali da applicare ad una parte rilevante del compenso annuale, non rilevando sia stata poi approvata in sede di consuntivo.
Come è ben noto, infatti ai sensi dell'art. 1129 comma 14 c.c. "l'amministrazione, all'atto di accettazione della nominar del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta"
La Suprema Corte sul punto ha avuto modo di chiarire che "A seguito della riforma del condomino (legge 220/2012) l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina (art. 1129 c.c.), deve analiticamente specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso, dovendovi includere anche i compensi legati all'esecuzione di eventuali attività straordinarie" (Cass. 5014/2018)
Ed ancora "Agli effetti dell'art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo a un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto" (Cass 12927/2022).
A fronte di tali argomentazioni la delibera del 16.11.2022 sub 4 odg si appalesa nulla.

3. Dai verbali di mediazione prodotti (sub 3,6 e 9 attori) emerge che, in occasione della terza procedura di mediazione, attivata prima dell'instaurazione della presente causa, il convenuto non ha partecipato senza giustificato motivo.

Di talché il (...), visto l'art. 8 comma 4 bis DLVO 28/2010 (applicabile ratione temporis), deve essere condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.

4. In merito infine alle spese di lite le stesse, liquidate alla luce del DM 10.3.2014 come modificato con DM 147/2022, sono poste a carico di parte convenuta soccombente, ivi comprese quelle di mediazione come documentate in atti

P.Q.M.
Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica Giudice Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti, definitivamente pronunciando nella causa vertente tra i sigg.ri
(...), (attori) ed il (...) in persona dell'amministratore pro tempore (convenuto) disattesa ogni altra eccezione, deduzione e istanza:

• annulla la delibera in data 23.6.2021 sub 2 odg, la delibera in data 27.9.2021 sub 2 odg e la delibera in data 16.11.2021 sub 2 odg, per le ragioni di cui in parte motiva;
• dichiara la nullità delle delibere in data 23.6.2021 sub 4 odg e 27.9.2021 sub 4 odg, per le ragioni di cui in parte motiva;
• dichiara la nullità della delibera in data 16.11.2021 sub 4 odg per le ragioni di cui in parte motiva;
• visto l'art 8 comma 4 bis DLVO 28/2010 condanna il convenuto (...)

(...), in persona dell'amministratore pro tempore., che non ha partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio;
-condanna il convenuto (...) in persona dell'amministratore pro tempore, a corrispondere agli attori le spese di lite, liquidate in Euro 264,00 per esborsi ed Euro 5.077,00 per compensi, oltre rimborso spese di mediazione come documentate in atti e rimborso spese forfettarie ex art 2, IVA e CPA come per legge, per le ragioni di cui in parte motiva.
Genova 14 novembre 2024.