Questioni controverse in tema d’impugnazione delle delibere condominiali e procedimento di mediazione

Una delle questioni più controverse, sotto il profilo esegetico ed applicativo, riguarda l’individuazione delle modalità con cui il condomino è legittimato ad impugnare le deliberazioni assunte dall’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., anche in rapporto ai tempi di instaurazione ed espletamento del procedimento di mediazione.
Come noto, tale potere impugnatorio può essere esercitato entro il termine di decadenza di trenta giorni, decorrente dalla data di adozione o di comunicazione della delibera, a seconda che il condomino abbia manifestato il proprio dissenso o si sia astenuto ovvero abbia disertato l’assemblea medesima.
Spirato infruttuosamente tale termine, non è possibile più per il condomino inerte esercitare il potere di impugnazione. La relativa eccezione, tuttavia, non è rilevabile d’ufficio dal giudice ex art. 2967 c.c., ma deve essere eccepita dal convenuto nel rispetto del termine di cui all’art. 167 c.p.c. (Cass. civ. sez. II, 1 aprile 2008, n. 8449).
La procedibilità dell’azione giudiziale, come noto, è subordinata all’introduzione della procedura di mediazione, ai sensi dell’art. 5, comma 1°-bis, del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28.
Quindi, il condomino che volesse impugnare la delibera assembleare, a seguito del Decreto Legislativo n. 28/2010 in materia di mediazione obbligatoria, dovrà necessariamente procedere al deposito dell’istanza di mediazione presso un Organismo riconosciuto, prima di procedere con la instaurazione della domanda giudiziale. Una volta depositata l’istanza di mediazione, verrà nominato un Mediatore e la procedura dovrà essere comunicata alla parte invitata. Solitamente tra il giorno di deposito dell’istanza di mediazione ed il giorno di comunicazione della domanda alla parte invitata (in questo caso il Condominio, in persona dell’Amministratore p.t.) possono decorrere alcuni giorni.
1) Un primo punto controverso è se, per evitare lo spirare infruttuoso del termine di decadenza, sia sufficiente depositare l’istanza di mediazione entro il suddetto termine di trenta giorni oppure occorre che entro quel termine la parte invitata ne sia venuta a conoscenza.
Si pensi al caso in cui un condomino venga a conoscenza di una delibera assembleare il giorno 8 marzo, depositi l’istanza di mediazione il 25 marzo, ma tale istanza venga resa nota alla parte chiamata solo il giorno 12 aprile, dunque oltre il termine dei 30 giorni.
La vexata quaestio è stata affrontata dal Tribunale di Napoli, Sezione Sesta, con sentenza del 04.12.2019, il quale si è pronunciato nel senso della inammissibilità della domanda perché proposta oltre il termine di decadenza previsto dalla legge.
Il Giudice ha rilevato che, nel caso di specie, la domanda di mediazione era stata depositata entro i 30 giorni dalla conoscenza della delibera, ma ne era stata data notizia alla parte chiamata solo successivamente ai 30 giorni. Ha altresì ribadito come il Decreto Legislativo in materia di mediazione disponga che la decadenza venga impedita, non dalla sola presentazione dell’istanza di mediazione, bensì dalla comunicazione alle altre parti dell’istanza medesima, richiamando all’uopo l’art. 5, 6° comma, del D.Lgs. n. 28/2010, che testualmente recita: “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo”.
“Va inoltre ricordato – si legge nella sentenza - che, ai sensi dell’art. 8, comma 1, della legge citata, la domanda di mediazione e la data del primo incontro possono essere comunicati all’altra parte non solo su iniziativa dell’organo investito dell’istanza, ma, anche a cura della parte istante, prevedendo quindi la norma un preciso onere della parte a provvedervi, previsione che permette di superare eventuali dubbi di costituzionalità in ordine alla produzione degli effetti negativi derivanti dal mancato rispetto di tale adempimento nella sfera giuridica dell’istante”. Sul punto, il Tribunale di Napoli fa riferimento ad un precedente di merito (Corte di Appello di Genova, sentenza n. 946/2018), che ha ribadito che la parte che intenda giovarsi degli effetti della domanda può rendersi essa stessa attiva e diligente per effettuare nei termini la comunicazione. La facoltà della parte istante di provvedere direttamente alla comunicazione della domanda – prevista espressamente dalla legge – salvaguarda l’interpretazione letterale della norma, secondo la quale gli effetti impeditivi della decadenza sono collegati alla comunicazione della domanda di mediazione, e non già al suo deposito, presso l’organismo prescelto.
Ne discende che l’istante, nel caso in cui non si faccia parte attiva nel chiedere ed eventualmente provvedere direttamente alla comunicazione alla parte chiamata dell’istanza di mediazione, non potrebbe poi addurre, per far valere gli effetti impeditivi della decadenza, di aver promosso correttamente la mediazione mediante il semplice deposito della domanda.
2) Altra questione controversa è se l'istanza con la quale si inviti il condominio a partecipare, per mezzo dell'amministratore, ad una procedura di mediazione obbligatoria sospenda ovvero interrompa il termine di decadenza dall'impugnazione della deliberazione assembleare di cui all'art. 1137 del codice civile.
Difatti l’art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010 ha previsto che eventuali termini di decadenza stabiliti dalla legge per l'esercizio del diritto conteso debbano rimanere per così dire "congelati" fino a che le parti siedano attorno al tavolo delle trattative.
La formulazione della norma, tuttavia, non è stata delle più felici, sia perché ha disposto che l'impedimento della decadenza decorre dal momento della comunicazione alle altre parti dell'istanza di mediazione sia perché ha aggiunto che "se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale".
Ci si è interrogati dunque se in caso di fallimento della mediazione, l'eventuale termine di decadenza ricominci a decorrere per il medesimo e intero periodo previsto dalla specifica legge applicabile oppure soltanto per la residua parte di esso non ancora consumata fino alla data dell'inoltro dell'invito di partecipazione alla controparte.
Tali difficoltà interpretative si sono rivelate particolarmente rilevanti in ambito condominiale, laddove l'art. 1137 c.c. prevede un termine di decadenza di 30 giorni entro i quali è necessario procedere all'impugnazione.
Secondo una prima e più restrittiva interpretazione (cfr. Tribunale di Palermo, sentenza del 19 settembre del 2015), il termine in questione sarebbe da considerarsi unico e, quindi, il tempo trascorso tra lo svolgimento dell'assemblea (o la comunicazione del relativo verbale, in caso di assenza del condomino) e l'inoltro dell'istanza all'amministratore dovrebbe essere conteggiato ai fini della pronuncia di decadenza dall'impugnazione. Con l’ulteriore conseguenza che il tempo residuo, non ancora consumato fino alla data dell'inoltro alla controparte dell'invito di partecipazione alla mediazione, potrebbe essere appena sufficiente per notificare un atto di citazione, che il difensore – dati i tempi assai ristretti - dovrebbe aver già preventivamente e precauzionalmente predisposto per non incorrere in alcuna decadenza.
Ad una soluzione più equilibrata è invece pervenuto il Tribunale di Milano il quale, con sentenza del 2 dicembre 2016, ha ritenuto che il condomino impugnante, una volta fallita la mediazione, avrebbe potuto contare su un nuovo termine di decadenza di trenta giorni. Questa interpretazione è stata confermata dallo stesso Tribunale di Milano, con la recente sentenza n. 8850 del 29 dicembre 2020.
Nel caso sottoposto al suo esame, il Tribunale meneghino ha respinto l'eccezione preliminare di tardività dell'impugnazione, sollevata dal Condominio convenuto in giudizio, ed ha chiarito come la disposizione di cui all'art. 5 comma 6, del D. Lgs n. 28/2010 debba essere interpretata come causa di interruzione, e non di mera sospensione, del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.. 
Pertanto, gli effetti che discendono dalla comunicazione all'amministratore condominiale dell'istanza con la quale il condomino lo invita a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria sono di tipo interruttivo e non sospensivo, in deroga al disposto dell'art. 2964 c.c..
Sorregge tale convincimento l’interpretazione sistematica dell'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 28/2010, laddove il Legislatore parla di impedimento "per una sola volta" della decadenza dal diritto di agire in giudizio: tale norma deve essere, difatti, letta come causa di interruzione e non di sospensione del termine decadenziale, con la conseguenza che, una volta terminato inutilmente il procedimento di mediazione, il condomino avrà nuovamente a disposizione trenta giorni per la notificazione dell'atto di citazione.