Il termine di durata della mediazione è perentorio.

Testo integrale:

Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il presente giudizio concerne l'impugnazione di tre deliberazioni assembleari assunte dal Condominio (...) in Sanremo in ordine a lavori di manutenzione di parti asseritamente comuni cui parte attrice ritiene di non dover in parte contribuire ed in parte che sia stato deliberato un errato criterio di imputazione della spesa.
Il Condominio ha eccepito la tardività della proposizione del ricorso, essendo stato superato il termine di giorni 30, anche considerando non maturata la condizione di decadenza per l'esperimento della procedura di mediazione, protrattasi peraltro ben oltre mesi quattro, ed infondate nel merito le doglianze attoree.
Espletati i mezzi istruttori dedotti e rigettata a suo tempo la richiesta di sospendere l'efficacia delle delibere, la causa è definita sulle conclusioni sopraindicate, senza che sia e riaprire l'attività istruttoria ben potendo essere definita sulla scorta di quanto acquisito. Preliminare alla valutazione sull'ammissibilità del ricorso è l'accertamento della natura delle doglianze formulate da parte attrice, se cioè esse prospettino vizio di nullità o di annullabilità delle deliberazioni assembleari, potendosi solo nel secondo caso far valere da parte convenuta la decadenza ex art. 1137 c.c. I ricorrenti sono comproprietari di un locale sito al piano seminterrato del Condominio, asseritamente solo in parte coperto dalla superficie del fabbricato adibito ad uso abitazione; lamentano che l'assemblea in seconda convocazione del 2 luglio 2010 avesse deliberato in modo non conforme a legge, ed al regolamento condominiale contrattuale, il criterio di ripartizione delle spese inerenti a lavori dettagliatamente indicati nella relazione dell'arch. Rodrigues in atti prodotta (di manutenzione straordinaria), stabilendo che i lavori di rifacimento del piazzale fossero a carico della loro proprietà per due terzi e per un terzo del Condominio, in applicazione del criterio dettato dall'art.1126 c.c.., e quelli delle terrazze al piano attico per due terzi a carico degli immobili coperti da dette terrazze e per la restante quota dei proprietari. Assumono in concreto quanto segue: un loro rappresentante era stato presente all'assemblea ed aveva dato voto sfavorevole al criterio di riparto suddetto; era poi stato rilevato che l'imputazione di spesa per le facciate e delle terrazze era stata effettuata per millesimi di proprietà e non in base alla sola superficie coperta; la delibera era stata assunta in mancanza della maggioranza di legge, dovendosi ritenere necessaria quella prevista dall'art. 1136 comma 4 c.c. attesa l'entità dei lavori decisi; i lavori riguardavano anche la sostituzione dell'asfalto dell'area adibita a parcheggio che era solo in parte sottostante all'edificio condominiale e neppure comune ai proprietari dell'interrato da essa coperta, come da regolamento condominiale in base al quale detta area era comune solo ai proprietari dei posti auto ivi esistenti; le opere inerenti alle facciate ed alle terrazze all'attico erano poi da reputarsi interessare la proprietà attorea solo in minima parte ma tutte le spese erano invece indistintamente state suddivise secondo il criterio dell'art. 1126 c.c. e non in base all'art. 1123 c.c. commi 2 e 3; alcune voci di spesa del capitolato erano poi relative a parti esclusivamente private e la loro manutenzione non poteva essere addossata a parte attrice (risanamento cornicioni, tinteggiatura sottobalconi, ringhiere, canne fumarie, impermeabilizzazione terrazzo piano attico, rifacimento giardino); le spese non erano in ogni caso dovute, per il piazzale, poichè erano conseguenti all'incuria del Condominio o dei proprietari che avevano lasciato inevase per anni le richieste attrici di risanamento della loro proprietà sottostante per la presenza di infiltrazioni; errata imputazione della spesa secondo il disposto dell'art. 1126 c.c. e dell'art. 1125 c.c., come da giurisprudenza richiamata, in quanto il piazzale su cui si doveva intervenire si era deteriorato per l'uso e quindi spettava il relativo onere di manutenzione ai proprietari di esso.
Appare evidente dall'esame dell'ordine del giorno e del tenore della delibera del 2 luglio che oggetto del punto 2) dell'assemblea non fosse solo il mero riparto delle spese di manutenzione, quindi l'approvazione del piano dei pagamenti, bensì la scelta del criterio da seguire per tale suddivisione. L'ordine del giorno recita: "Criterio di ripartizione delle spese deliberate al punto precedente" e la delibera " dopo lunga discussione si delibera di ripartire le spese nel seguente modo: per quanto riguarda il piazzale la spesa viene ripartita per un terzo a carico dei proprietari del piazzale e del condominio in proporzione alle rispettive superfici così come l'area manovra[...] e i due terzi a carico della proprietà S. come stabilito dal regolamento e dall'art. 1126 c.c.[...]per le terrazze a livello del piano attico la spesa verrà ripartita per un terzo a carico dei proprietari ed i restanti due terzi a carico degli alloggi coperti da dette terrazze in proporzione alla superficie coperta."
Risulta dal regolamento condominiale di natura contrattuale (art. 6 e 7) che lo spazio a pianoterra che conduce all'androne di ingresso e le rimanenti aree coperte e scoperte non in proprietà esclusiva sono condominiali, rispettivamente, ai soli proprietari degli alloggi o degli utenti dei posti macchina. Il piazzale oggetto di rifacimento e che costituisce la copertura del locale interrato dei parte attrice è quindi di proprietà degli utenti dei posti auto: la circostanza è stata confermata peraltro dall'Amministratore M. all'udienza del 24 maggio 2013.
Tale circostanza porta all'applicazione, per i lavori che riguardano tale area, non dell'art. 1126 c.c. bensì dell'art. 1125 c.c. come ricordato da parte attrice e affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui:" In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ." (Cass. nn. 18194/2005, 10858/2010). Stabilendo di far ricorso al criterio di divisione della spesa secondo le norme sul lastrico solare di uso esclusivo l'assemblea del Condominio ha non solo ripartito in modo errato gli oneri spettanti ai condomini ma ha prima ancora scelto una modalità di ripartizione non conforme a legge, così dando luogo ad una nullità che incide sull'oggetto stesso della deliberazione assunta.
La delibera non è invece affetta da nullità in ordine alle singole voci di spesa elencate da parte attrice ed asseritamente non correttamente imputate in base al disposto dell'art. 1126 c.c. - lavori riguardanti le terrazze fungenti anche da copertura degli alloggi sottostanti- posto che in tal caso il condominio ha solo eventualmente ripartito in modo errato alcune spese ma in un contesto di applicazione di norma adeguata alla fattispecie e non potendosi ritenere in ogni caso che la spesa vada attribuita al condomino sottostante solo in relazione ai metri quadrati coperti materialmente, essendo la stessa norma a far riferimento ai millesimi di proprietà. Nessun vizio si rileva invece per quanto riguarda le spese del giardino o aiuole come definite in regolamento, atteso che anche se le cd fioriere sono state eliminate nel tempo non risulta che gli utenti dei posti auto creati in loro sostituzione ne siano anche divenuti proprietari e ben potendo l'area essere ripristinata all'uso originario.
L'accertata nullità della delibera in relazione all'imputazione di rifacimento del piazzale implica la non rilevanza delle ulteriori doglianze, non senza ricordare in ogni caso che ogni questione in ordine alle maggioranze con cui sono state adottate delibere inerisce all'annullabilità e parte attrice è decaduta dalla possibilità di impugnare la delibera sotto tale profilo per le ragioni che seguono.
Risulta documentato che un rappresentante di parte attrice era stato presente all'assemblea del 2 luglio 2010, votando contrariamente alla deliberazione sul punto 2). Il termine per proporre azione giudiziale scadeva in data 16 settembre 2010, stante il periodo feriale ma ben prima di tale data parte attrice aveva fatto ricorso alla procedura di mediazione prevista dall'art. 5 del DLvo n. 28/2010.
Non risulta da quale data sia stata fatta comunicazione a controparte (comma 6 testo all'epoca vigente) ma appare provato che il Condominio aveva deliberato di aderire alla procedura, come da produzioni. Risulta altresì pacifico in atti che la procedura si sia prolungata fino al 16 maggio 2011, data di chiusura delle operazioni innanzi alla Camera di Commercio di Imperia.
Ritiene parte attrice che la proroga della durata della mediazione, concordata fra le parti, abbia impedito la decadenza, vertendosi in tema di condizione di procedibilità dell'azione, nulla ostando a tale interpretazione della legge.
Si dissente da tale prospettazione poichè il termine di durata della mediazione, previsto dall'art. 6, è da ritenersi perentorio attesa la sua funzione volta a favorire la soluzione stragiudiziale delle liti ma non a prolungare senza limite il termine per proporre un'azione giudiziale e ciò nel comune interesse delle parti alla definizione del contenzioso.
Discende da quanto precede che il ricorso ex art. 1137 c.c. doveva essere comunque proposto allo scadere dei quattro mesi previsti per legge (e dell'ulteriore periodo di gg. 30 concesso dall'art. 5 u.c., vertendosi in tema di decadenza) potendosi far procedere la mediazione parallelamente all'azione giudiziale, il che non è avvenuto visto il deposito del ricorso in data 6 maggio 2011.
In ordine alla deliberazione del punto 2) all'ordine del giorno assunta dell'assemblea del Condominio in data 2 luglio 2010 va quindi dichiarata la nullità solo in relazione al criterio di suddivisione delle spese di manutenzione del piazzale mentre per le ulteriori voci parte attrice è decaduta dal diritto di impugnazione.
La deliberazione in data 12.11.2010 è stata impugnata in relazione alla disposta integrazione dei pagamenti per le opere già deliberate nella precedente assemblea ma va detto che di tale deliberazione parte attrice non ha potuto produrre il relativo verbale in quanto mai ricevuto. Sussiste in atti -doc. 20 parte attrice- una missiva datata 23.11.1010 dell'amministratore di comunicazione a (...) srl di trasmissione di nuova convocazione dell'assemblea in quanto, in relazione al punto 1) "quella svoltasi il 12 u.s. a causa di un mio errore di conteggi non può considerarsi valida". Tuttavia era anche trasmessa richiesta di pagamento integrativo, asseritamente approvata in base al punto 2) dell'ordine del giorno.
Parte convenuta non ha dato prova di aver inviato a parte attrice, assente all'assemblea, il relativo verbale e la deliberazione risulta solo prodotta in causa. Quanto precede implica che non vi è stata decadenza dal diritto ad impugnare ma non anche che la deliberazione sia nulla o annullabile, avendo in sintesi solo stabilito di chiedere per spese condominiali una quota aggiuntiva per millesimi, il che risponde al criterio di cui all'art. 1123 comma 1 c.c., evidentemente da destinare a spese in ordine alle quali vi era stata corretta decisione (punto 1 delibera del 2 luglio 2010).
La circostanza che il criterio di riparto sia stato dichiarato affetto da nullità in ordine alla spesa per il piazzale non comporta anche l'invalidità di una decisione in ordine alla costituzione di un versamento integrativo, non apparendo violata alcuna norma. La delibera del giorno 23 marzo 2011 è stata impugnata al punto 2) sia in ordine all'effettuazione dei lavori da eseguirsi limitatamente al corpo principale dello stabile, in assenza di definizione del corretto criterio di imputazione delle spese, sia per non aver previsto l'esecuzione delle opere sul piazzale. Detta deliberazione, in sintesi, decideva di rinviare i lavori alla definizione della controversia insorta con parte attrice. In verità dal tenore del verbale non è chiaro se vi sia stata effettiva decisione dell'assemblea o una mera comunicazione dell'Amministratore; tuttavia va rilevato che neppure parte attrice ha saputo indicare in ricorso quale norma di legge o regolamentare sia stata violata o quale lesione dei diritti individuali dei condomini sia stata effettuata. La deliberazione è stata definita abnorme in quanto interveniva su quella assunta il 2 luglio 2010 che aveva stabilito di effettuare i lavori, incongrua poichè trattava opere ritenute urgenti in modo difforme fra loro e lesiva dell'interesse dei condomini alla miglior tutela del fabbricato.
Si tratta evidentemente di doglianze di merito rispetto alla decisione assunta che non assurgono a livello di vizi di alcun genere poichè l'eventuale incuria o il crearsi di situazioni di danno obbliga il Condominio, ricorrendone i presupposti, al risarcimento della parte danneggiata ma non vizia le decisioni relative sotto il profilo della violazione di legge o di regolamento. In conclusione, le impugnazioni relative alle delibere del 12 novembre 2010 e del 23 marzo 2011 del Condominio (...) sono infondate e vanno disattese.
Quanto alle spese di lite appare necessario porle a carico di parte soccombente atteso soprattutto che l'attività istruttoria si è resa necessaria per meglio chiarire non solo se la proprietà attorea fosse o meno stata danneggiata ma soprattutto per accertare la condizione del piazzale oggetto della deliberazione del 2 luglio 2010; il rigetto della domanda attorea in ordine alle ulteriori deliberazioni non rileva quindi ai fini di un'eventuale compensazione parziale. Le spese sono liquidate come da dispositivo. Non appare infine accoglibile la domanda di responsabilità aggravata atteso l'esito del giudizio. Il Tribunale di Imperia, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nel contraddittorio delle parti, in accoglimento parziale del ricorso proposto da (...) avverso la deliberazione assunta dall'assemblea del Condominio (...) in Sanremo, in persona dell'Amministratore, in data 2 luglio 2010, relativamente al punto 2) dichiara la nullità della decisione relativamente al criterio di suddivisione delle spese per i lavori approvati sul piazzale condominiale; rigetta ogni altra domanda; condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore degli attori che liquida in € 7.549,00 per compenso professionale, € 1.428,89 per spese oltre spese generali ed accessori di legge.
Imperia, 10/09/2020 
IL GU Dott.ssa Silvana Oronzo