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Commento:
All’esito di un procedimento di mediazione obbligatoria disposto dal giudice, le parti avevano raggiunto un accordo che prevedeva il pagamento di una clausola penale di € 150,00 per ogni giorno di ritardo nell’adempimento dell’obbligo di riconsegna dell’immobile inizialmente previsto per il 30.06.2021 e poi prorogato dalle parti al 30.11.2021. L’immobile sarebbe stato rilasciato, però, solo il 05.01.2022.
Il locatore agiva per l’emissione di decreto ingiuntivo e il conduttore si opponeva deducendo l’illegittimità del provvedimento per 1) improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita 2) di aver tardato il trasloco a causa delle impalcature allestite per interventi di rifacimento delle facciate della palazzina condominiale derivandone l’impossibilità della prestazione per causa non imputabile all’opponente e 3) lamentano la manifesta eccessività della clausola penale stante il fatto che il locatore ha ben potuto beneficiare del pagamento integrale dei canoni di locazione per tutta la durata del contratto.
Il giudice respinge tutte le argomentazioni.
Quanto al primo motivo, il tentativo di negoziazione assistita non è condizione di procedibilità della domanda “a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione”. Le somme richieste trovano il loro fondamento sull’accordo concluso in sede di mediazione obbligatoria e negoziazione assistita sarebbe ultronea e in contrasto con quanto stabilito dal comma 5. Nel caso di specie, trattandosi di locazione, è previsto l’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione che prevale sulla negoziazione assistita.
Quanto al secondo motivo, il conduttore era consapevole sia dei termini per rilasciare l’immobile sia dell’approvazione dei lavori condominiali implicanti l’uso di impalcature lungo le facciate e cortile. Pertanto, il giudice non ravvisa l’impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile.
Infine, in merito alla clausola penale, il resistente deduce che la stessa è stata oggetto di accordo innanzi al mediatore e tale è dovuta integralmente, ne discende che a nulla vale il richiamo all’art. 1384 c.c. La clausola penale (Euro 150 per ogni giorno di ritardo) è stata stabilita tra le parti non per l’inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone ma solo per il ritardo nell’obbligo di riconsegna dell’immobile. Basandosi su Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 18128 del 13.09.2005, il giudice afferma che la penale non appare manifestamente eccessiva perché proporzionata al canone di locazione. Dunque, anche tale motivo di opposizione viene rigettato con conferma il decreto ingiuntivo dichiarato definitivamente esecutivo.°
Il locatore agiva per l’emissione di decreto ingiuntivo e il conduttore si opponeva deducendo l’illegittimità del provvedimento per 1) improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita 2) di aver tardato il trasloco a causa delle impalcature allestite per interventi di rifacimento delle facciate della palazzina condominiale derivandone l’impossibilità della prestazione per causa non imputabile all’opponente e 3) lamentano la manifesta eccessività della clausola penale stante il fatto che il locatore ha ben potuto beneficiare del pagamento integrale dei canoni di locazione per tutta la durata del contratto.
Il giudice respinge tutte le argomentazioni.
Quanto al primo motivo, il tentativo di negoziazione assistita non è condizione di procedibilità della domanda “a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione”. Le somme richieste trovano il loro fondamento sull’accordo concluso in sede di mediazione obbligatoria e negoziazione assistita sarebbe ultronea e in contrasto con quanto stabilito dal comma 5. Nel caso di specie, trattandosi di locazione, è previsto l’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione che prevale sulla negoziazione assistita.
Quanto al secondo motivo, il conduttore era consapevole sia dei termini per rilasciare l’immobile sia dell’approvazione dei lavori condominiali implicanti l’uso di impalcature lungo le facciate e cortile. Pertanto, il giudice non ravvisa l’impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile.
Infine, in merito alla clausola penale, il resistente deduce che la stessa è stata oggetto di accordo innanzi al mediatore e tale è dovuta integralmente, ne discende che a nulla vale il richiamo all’art. 1384 c.c. La clausola penale (Euro 150 per ogni giorno di ritardo) è stata stabilita tra le parti non per l’inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone ma solo per il ritardo nell’obbligo di riconsegna dell’immobile. Basandosi su Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 18128 del 13.09.2005, il giudice afferma che la penale non appare manifestamente eccessiva perché proporzionata al canone di locazione. Dunque, anche tale motivo di opposizione viene rigettato con conferma il decreto ingiuntivo dichiarato definitivamente esecutivo.°
