Il cd. decreto del Fare ha apportato alcune rilevanti modifiche al d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28, in tema di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali.
Le novità riguardano principalmente la definizione di mediazione, la competenza territoriale organismi di mediazione, la necessità dell’assistenza di un avvocato nei casi di mediazione obbligatoria, la previsione di un’efficacia limitata a 4 anni della disposizione sull’obbligatorietà della mediazione, l’efficacia esecutiva dell’accordo di conciliazione e la trascrivibilità degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.
Su quest’ultimo punto è intervenuto l’art. 84-bis che ha modificato l’art. 2643 cod. civ. inserendovi il n. 12-bis), prevedendo l’obbligo di trascrizione per «gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato».
Sulla questione si è pronunciato il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo studio civilistico n. 718-2013/C “La trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione”, il cui estensore notaio Marco Krogh ne analizza il significato del collocamento sistematico all’interno della normativa sulla trascrizione.
Riportiamo un breve sunto.
L’usucapione su verbale conciliativo: negozio accertativo non idoneo a radicare un nuovo diritto valevole erga omnes in capo all’usucapiente.
Lo studio pone l’accento tra la funzione accertativa del verbale di conciliazione e quella fondata su sentenza. La prima, non potrà avere ad oggetto l’usucapione ma eventualmente i fatti che possono dar luogo all’usucapione.
Il contenuto dell’accordo accertativo, può avere ad oggetto il riconoscimento dei fatti che fungono da presupposto essenziale per il perfezionamento dell’usucapione, ma le parti non potranno far sorgere un titolo di acquisto originario sostituendo l’assenza dei presupposti di legge con un atto volitivo finalizzato a riconoscere l’esistenza della proprietà (o di altro diritto reale) a favore di un soggetto a prescindere dalla sussistenza dei presupposti di legge.
Questa distinzione ontologica tra accertamendo fondato su sentenza ovvero su verbale conciliativo discende dalla distinzione tra certezza storica e giuridica: l’attività di accertamento nel mondo del diritto presuppone la ricostruzione di una “realtà giuridica” che sostituisce o si sovrappone alla “realtà storica”. La ricerca della “realtà dei fatti” è tipica della giurisdizione che, come noto, consiste nell’interpretare ed applicare le norme al caso concreto, così come risulta processualmente accertato, per risolvere le controversie in posizione di terzietà, ossia di indipendenza rispetto alle parti e di indifferenza riguardo all'esito della controversia.
Ciò non significa che il ricorso alla funzione giurisdizionale deve essere inteso come unico rimedio se le parti, in virtù degli altri strumenti messi a disposizione dall’ordinamento, sono in grado di propria sponte di risolvere il conflitto.
Qualunque strumento utilizzato dall’autonomia privata per assicurare “pace sociale” prevenendo e risolvendo controversie è, sotto questo aspetto, meritevole di tutela, sempreché, ovviamente, le parti abbiano la capacità di disporre dei diritti controversi.
In questo senso, ad esempio, l’ordinamento consente all’autonomia privata di fare uso dell’istituto della transazione, quale mezzo assegnato loro per la composizione breve di controversie attuali o potenziali nel quale nulla si accerta, anzi ci si disinteressa di quella che può essere stata la realtà storica dei fatti, eppure, attraverso concessioni reciproche, viene assegnato valore e tutela giuridica ai nuovi rapporti così come voluti dalle parti e regolamentati all’interno della transazione.
E’ di tutta evidenza che, in quest’ottica, la transazione si distingue nettamente dal mero negozio di accertamento in cui non ci sono concessioni tra le parti ma esclusivamente volontà di eliminare incertezze e dubbi.
Secondo la Suprema Corte «il negozio di accertamento di un diritto reale, la cui funzione è quella di rendere definitiva la situazione giuridica derivante dal rapporto preesistente eliminando gli elementi di incertezza, non ha alcun effetto traslativo, e, pertanto, per la regolamentazione della relativa situazione giuridica controversa, deve farsi capo, in ogni caso, alla fonte precettiva originaria, che ne costituisce il fondamento».
In buona sostanza, la proprietà immobiliare (o altro diritto reale) non potrà avere come titolo di acquisto il negozio di accertamento ma dovrà avere come titolo un contratto con una valida causa ovvero una modalità di acquisto di cui all’art. 922 cod. civ.
Se ciò è vero, deve dedursi che la creazione di un titolo di proprietà non possa passare attraverso scorciatoie di comodo come l’utilizzo di un negozio (o di un atto) di riconoscimento o un accordo di conciliazione accertativo, ma richieda un contratto traslativo dotato di valida causa ovvero un titolo di acquisto originario secondo la tassativa enumerazione legale.
L’atto di riconoscimento (o negozio di accertamento) all’interno di una procedura conciliativa, anche se trascritto, non potrà, dunque, costituire titolo su cui fondare il diritto di proprietà (o altro diritto reale) ma, semmai, potrà dare certezza, limitata alle parti dell’accordo dell’esistenza di uno o più presupposti previsti dalla legge ai fini del perfezionamento dell’usucapione. Una parte potrà quindi riconoscere in contraddittorio con l’altra che non ha esercitato atti di possesso, ovvero potrà riconoscere che non ha subito atti di interversione del possesso, ovvero che per quanto a lei consti un determinato soggetto ha esercitato per un determinato periodo pacificamente il possesso rispetto ad un determinato bene, etc.
Effetti sulla pubblicità dell’accordo conciliativo.
Nel sistema della pubblicità immobiliare l’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione, per la sua collocazione all’interno dell’art. 2643 c.c., non sarà titolo idoneo a dare vita ad una nuova catena di legittimi titoli di proprietà (o di altri diritti) da far valere erga omnes e con presunzione assoluta rispetto ai terzi, ma sarà titolo con gli effetti di cui agli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c. che dovrà collocarsi, per produrre i suoi effetti nei confronti dei terzi, all’interno di una catena di legittimi titoli che troverà la sua origine in un diverso titolo di acquisto originario.
Di conseguenza, l’inserimento della fattispecie in esame all’interno della logica del 2644 cod. civ. implica, da un lato, il riconoscimento che la novella ha inteso estendere gli effetti propri dell’accertamento negoziale dell’intervenuta usucapione non solo alle parti dell’accordo stesso ma anche ai loro aventi causa e, da altro lato, l’equiparazione del soggetto nei cui confronti si è accertata l’usucapione ad un qualunque altro avente causa del soggetto usucapito, dacché l’eventuale conflitto tra “usucapente” ed altri aventi causa dell’usucapito andrà risolto secondo le regole fissate dall’art. 2644 cod. civ.
Ai fini della pubblicità immobiliare la distinzione tra fattispecie negoziali e fattispecie legali, come più volte detto, è disegnata in modo preciso dal Legislatore e risponde a principi sistematici enunciati nelle disposizioni che regolano le une e le altre. Gli acquisti a titolo derivativo e gli acquisti a titolo originario, all’interno del sistema della pubblicità immobiliare rispondono a regole diverse e le une integrano le altre in funzione dell’efficienza del sistema stesso e di certezza nella circolazione dei beni immobili. Il soggetto usucapiente avrà interesse a dare pubblicità al suo acquisto non ai fini della continuità delle trascrizioni o per vincere eventuali conflitti tra più aventi causa dal medesimo soggetto, in quanto il suo acquisto non è soggetto alle regole di cui agli artt. 2644 e 2650 cod. civ., ma avrà interesse a trascrivere il suo acquisto per consentire ai suoi futuri aventi causa, fissando l’anello di una nuova catena, di avvantaggiarsi delle presunzioni legali proprie del sistema della pubblicità immobiliare.
Da quanto innanzi ne consegue che mentre la sentenza di accertamento dell’usucapione ha la forza di radicare un diritto nuovo in capo all’usucapiente al quale i terzi non potranno opporre i loro diritti in base alle regole fissate negli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c., l’accordo conciliativo attribuirà all’usucapiente un diritto che potrà far valere nei confronti dei terzi nei limiti dei diritti spettanti all’usucapito e nel rispetto delle regole sulla continuità delle trascrizioni, dacché, laddove non partecipino all’accordo tutti coloro che appaiono titolari della proprietà (o di altro diritto reale) del bene usucapito sulla base di legittimi titoli trascritti, gli effetti prodotti dalla trascrizione dell’accordo saranno meramente prenotativi, secondo quanto disposto dal 2° comma dell’art. 2650 cod.civ.
Usucapione accertato su verbale conciliativo e obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica.
L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica di cui al comma 3° dell’art. 6 del D.lgs. n. 192/2005 è previsto laddove il trasferimento degli immobili avvenga tramite compravendita o comunque sia a titolo oneroso. La fattispecie in esame dell’usucapione accertato mediante verbale conciliativo, non sembra dunque riconducibile nell’alveo degli atti di trasferimento per i quali è d’obbligo dotarsi del certificato energetico.
