La domanda avente ad oggetto la declaratoria di legittimità del recesso e/o la risoluzione del contratto preliminare di compravendita verte in ambito di rapporti obbligatori e contrattuali e non di diritti reali, pertanto non è soggetta a mediazione obbligatoria

Testo integrale:

In persona del G.o.p. Stefania Cozzani, ha pronunciato la seguente SENTENZA
Nella causa iscritta a RG. 9160/2021 promossa da:
(...) elett.te dom.to in Genova (...) c/o lo Studio dell'Avv. (...) che lo rapprese e difende giusta mandato allegato all'atto di citazione
-attore- contro
(...) e (...) elett.te dom.ti in Paratico (BS) (...) c/o lo Studio dell'Avv. (...) che li rappresenta e difende giusta mandato in calce alla comparsa costitutiva
-convenuti - Con atto di citazione ritualmente notificato, (...) ha convenuto in giudizio (...) e (...), deducendo l'inadempimento dei medesimi alle obbligazioni assunte con il preliminare di vendita dell'immobile sito in G. (...) stipulato in data 30.10.20, e chiedendo, previa declaratoria della legittimità del recesso esercitato, la restituzione del doppio della caparra versata e quindi della
somma pari ad Euro 60.000,00; subordinatamente la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori con condanna dei medesimi al risarcimento dei danni da quantificarsi nell'importo di Euro 60.000,00.
L'attore, promissario acquirente, rileva in particolare l'inadempimento dei convenuti, promittenti venditori all'obbligo assunto in preliminare volto alla sanatoria delle irregolarità urbanistiche e catastali dell'immobile per la data prevista per il definitivo - 31.3.21- (deducendo anche la falsità delle dichiarazioni in tal senso rese in preliminare circa la presentazione della detta pratica); nonchè all'obbligo di consegnare l'immobile anteriormente alla stipula del definitivo entro il 31/1/21, come previsto dal preliminare; rileva inoltre il silenzio colpevolmente serbato dai convenuti circa l'imminente cessione della quota di proprietà della sig. (...) a favore al Sig. (...) (e nella cessione stessa), in vista della cessazione degli effetti civili del loro matrimonio, circostanza mai comunicata al sig. (...) ed il mancato rispetto del temine per la stipula del contratto definitivo, pattuito per il 31/3/2021, senza alcuna adeguata giustificazione. Sulla scorta di quanto sopra il (...) in data 01.04 2021 esercitò legittimamente, ed a causa di tali inadempimenti imputabili ai promittenti venditori, il recesso dal contratto preliminare, richiedendo il doppio della caparra versata.
I convenuti costituendosi hanno preliminarmente eccepito la improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria; nel merito hanno contestato la domanda eccependo la insussistenza di alcun inadempimento e/o violazione del principio di buona fede, rilevando quanto segue:
-la insussistenza di alcuna falsa dichiarazione nel preliminare circa l'istanza di concessione edilizia in sanatoria, posto che prima della stipula dello stesso essi conferirono incarico al proprio fiduciario per la presentazione c/o l'ufficio comunale competente dell'istanza di concessione edilizia in sanatoria, che subì ritardi imprevedibili, attesa la necessità di presentarla in forma cartacea e soprattutto l'emergenza sanitaria COVID-19 e le restrizioni ad essa connesse che hanno riguardato il Comune di Genova, impedendo il tempestivo rilascio dei provvedimenti di sanatoria. Da ciò la impossibilità di rispettare i termini per la stipula del definitivo, dovuta a causa di forza maggiore indipendente e imprevedibile dalla volontà dei convenuti; ciò che infatti venne comunicato all'attore prima della scadenza dei termini pattuiti con richiesta di relativa proroga (doc. 8); non sarebbe quindi ravvisabile in tale contesto alcun inadempimento riconducibile alla condotta attiva e/o omissiva dei convenuti. Nè vi sarebbe alcuna responsabilità per il mancato rilascio dell'immobile, posto che nessun problema vi sarebbe stato se Fattore avesse concesso la proroga, legittima e giustificata da quanto sopra, richiesta da essi convenuti con comunicazione del 29/01/2021 e però rifiutata dal (...)
Quanto alla cessione delle quote di proprietà dell'immobile dalla Sig.ra (...) al Sig. (...) dopo la stipula del preliminare, essa risulta dovuta semplicemente alla cessazione del rapporto di coniugio tra (...), che non è avvenuto successivamente alla stipula del preliminare; il relativo ricorso infatti venne presentato prima e solo successivamente alla sentenza le parti hanno proceduto alla cessione dell'immobile al Sig (...), talchè non vi è stata alcuna cessione ingiustificata, né alcuna
condotta contraria ai principi di buona fede pre-contrattuale e contrattuale. Sarebbero poi insussistenti ulteriori abusi edilizi (diversi da quanto identificato nel contratto preliminare) posto che le uniche strutture che avrebbero potuto rappresentare qualche eventuale problema sotto il profilo della regolarità edilizia per specifico accordo delle parti vennero rimosse.
Quanto alla dazione della caparra i convenuti rilevano che solo l'assegno intestato al Sig. (...) venne incassato, mentre quello della Sig.ra (...) non venne mai posto all'incasso per motivi personali conosciuti dall'attore e avrebbe dovuto essere sostituito, cosicchè il (...) avrebbe corrisposto a titolo di caparra, vista anche la natura reale di quest'ultima, la sola somma di Euro 15.000,00, essendo l'ulteriore somma di Euro 15.000,00 a favore della (...) mai stata incassata e quindi rimasta sempre nella disponibilità dell'acquirente.
Insistono quindi nel rigetto delle domande attoree; ed in denegata ipotesi di condanna, chiedono che il doppio della caparra venga quantificato nella sola misura di Euro 30.000,00 (quale doppio della somma in effetti esborsata dal (...) e non di Euro 60.000,00.
Dall'espletata istruttoria documentale ed orale svolta , risulta la fondatezza della domanda attorea.
Preliminarmente l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria è infondata; la domanda ha ad oggetto la declaratoria di legittimità del recesso e/o la risoluzione del contratto preliminare di compravendita e quindi, vertendo in ambito di rapporti obbligatori e contrattuali e non di diritti reali, non rientra nel novero dei diritti soggetti a mediazione obbligatoria ex art. 5 c. 1 D.Lgs. n. 28 del 2010.
Nel merito:
Il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 30.10.2020 e regolarmente trascritto (v doc 1 fase att) prevede espressamente all'art. 4 l'obbligo di stipula del definitivo entro e non oltre la data del 31.3.21, momento nel quale l'immobile medesimo avrebbe dovuto essere in regola con le norme urbanistiche, sanitarie e catastali (v art. 2 cit. contratto); ed in tal senso, infatti, nel preliminare venne dato atto (v. art. 6) che nell'immobile erano state effettuate "opere per le quali è stata presentata istanza di concessione edilizia in sanatoria, presso il comune di genova,
....relativamente alla quale è ancora in corso il procedimento di rilascio del provvedimento definitivo" e che inoltre "la parte promittente venditrice garantisce il rilascio del detto provvedimento definitivo" e viene ulteriormente fornita "garanzia di abitabilità e/o agibilità al momento della vendita del fabbricato in oggetto e la sua regolarità urbanistica ed edilizia"; venne infine prevista e pattuita (art. 3) la consegna dell'immobile libero da persone e cose al promissario acquirente entro il 31.1.21.
A fronte di tali obblighi e termini, risulta documentalmente - e comunque pacificamente
ammesso- che i convenuti in data 29.1.21 (doc 4) chiesero una proroga dei termini per la stipula del definitivo, dando atto della impossibilità di adempiere entro i termini pattuiti, e comunque in tempo utile per la stipula del definitivo, agli obblighi relativi al rilascio dei provvedimenti in sanatoria, adducendo quale ragione giustificatrice l'emergenza covid-19 e le restrizioni con la stessa connesse.- L'attore respingeva detta richiesta ed anzi richiedeva il rispetto dell'impegno relativo alla sanatoria delle irregolarità urbanistico - catastali (v. doc 5); a ciò seguiva sopralluogo tra i tecnici incaricati in data 25.3.21 nel corso del quale veniva rilevato che la pratica di sanatoria, all'epoca già respinta, avrebbe dovuto essere ripresentata ciò che non risultava alla data del 1 aprile 2021 ed ove fosse anche stata presentata il perfezionamento della stessa avrebbe richiesto tempi ulteriori, con conseguente impossibilità di rispettare il termine previsto per la stipula del definitivo.
In sede di sopralluogo venivano poi rilevate ulteriori difformità nel fabbricato abusivo poi effettivamente rimosse.
Le circostanze di cui sopra, oltrechè documentalmente comprovate, risultano confermate dai testi escussi:
v. deposiz. Geom. (...) che ha confermato di essere stato incaricato dai convenuti per la presentazione della relativa pratica di condono e di essersi recato in Comune per accertare le modalità di presentazione, che aveva appurato potersi perfezionare in modalità cartacea: "Ricordo che ho fatto i rilievi sul fabbricato ai primi di ottobre, mi pare proprio il primo di ottobre 2020 e quindi mi pare di essere andato in comune dove ho avuto il colloquio di cui sopra tra la meta e la fine di settembre 2020. - Io ho riferito quanto sopra, in particolare quanto mi aveva detto il tecnico del comune, ai sigg.ri (...) e (...)...Ricordo di essere andato successivamente in comune per far vedere la pratica prima di depositarla, e poi è stata depositata il 16.4.2021. Ricordo perfettamente la data, perché ci eravamo visti sul posto, prima di tale data......sapevo che il (...) si era preso all'epoca un impegno temporale circa questa pratica di sanatoria, che io sconsiglio sempre, in quanto le tempistiche delle pratiche di sanatoria sono imprevedibile. Mi pare nell'occasione di aver sconsigliato anche il (...) di prendersi questo impegno temporale....Sicuramente io non ho mai dato tempistiche su questa pratica; gli avevo detto che la avrei presentata di li a poco in circa 15-20 gg; ma garanzia sulle tempistiche non ne ho date; tra l'altro c'era anche il vincolo paesaggistico che in genere allunga i tempi e che poi è andato a buon fine.....la pratica di sanatoria è andata a buon fine con il provvedimento del Comune ad ottobre 2021".
v depos. Geom. (...) "...ricordo che abbiamo parlato della tempistica della pratica ma sulle pratiche di sanatoria è difficile fare previsione, infatti anche il geom terrile non ha dato garanzie in termini di tempi. Tra l'altro c'era anche il vincolo paesaggistico che richiede più tempo ..."
Da quanto sopra risulta pacificamente che alla data prevista per la stipula del definitivo, la pratica di sanatoria per la quale i convenuti si erano impegnati non era ancora depositata o comunque era in corso; ma in ogni caso il provvedimento definitivo di rilascio da parte della competente autorità comunale non era ancora stato emesso; in sostanza l'immobile alla data prevista per il rogito si trovava ancora in uno stato di irregolarità urbanistico-edilizia, che ha determinato la mancata stipula del definitivo entro il termine pattuito del 31.3.21.
Attesa la espressa assunzione di garanzia circa la regolarità urbanistica dell'immobile al momento della vendita e della stipula del definitivo, espressamente assunta dai promittenti venditori nel preliminare (v cit artt. 2 e 6 doc. 1), il pacifico mancato rilascio del provvedimento di sanatoria- condono a tale momento (e il conseguente mancato rispetto del termine pattuito per il definitivo) integra inadempimento dei promittenti venditori alle obbligazioni assunte con il preliminare e rende legittimo il recesso operato dall'attore (v doc. 7 fasc att) con la racc. in data 01.04 2021 (v. Cass 622/2019).
Né rileva ai fini della legittimità del recesso, attese le espresse assunzioni di garanzia ed obblighi previsti in preliminare, la circostanza che la pratica avrebbe dovuto rendersi con modalità cartacea anziché con modalità telematica e la contestuale emergenza covid , che avrebbero allungato i tempi, posto che ciò non costituisce certamente causa di forza maggiore, con quelle caratteristiche di necessarietà ed inevitabilità tali da renderla causa di esonero della responsabilità. Come anche emerso dalle deposizioni testimoniali, i convenuti avrebbero potuto attivarsi prima e tempestivamente; la particolare modalità non tradizionale della pratica era stata portata a conoscenza dei convenuti prima della stipula del preliminare (v anche deposi terrile : "io ho
riferito quanto sopra in particolare quanto mi aveva detto il tecnico del comune ai sig.ri (...) e (...), subito dopo averlo saputo in comune") e inoltre la imprevedibilità - nota - nei tempi della definizione delle pratiche edilizio - urbanistiche non costituiva certamente circostanza
eccezionale, tanto è vero che essa venne prospettata ai convenuti anche dal loro tecnico fiduciario che li sconsigliò dall'assumersi il vicino impegno temporale e la relativa assunzione di garanzia.
Quanto sopra è assorbente pur dovendosi aggiungere che risulta anche inadempiuto l'obbligo assunto dai convenuti di consegna del bene -espressamente previsto anch'esso nel preliminare - entro il 31.1.21.
Risulta pertanto pacifico e documentato l'inadempimento dei convenuti agli obblighi assunti con il preliminare del 30.10.2020 nei cf di parte attrice e legittimo il recesso attuato da quest'ultima in data 01.04 2021 (doc 7) cui consegue il diritto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata nella misura del doppio, e quindi pari a d Euro 60.000,00.
Quanto alla caparra versata, come risulta documentalmente, il Sig. (...) all'atto della stipula del contratto preliminare versò Euro 30.000,00 (v art. 5 preliminare sub doc 1), consegnando ai promittenti venditori due assegni bancari (ciascuno di Euro 15.000,00 intestato a ciascuno dei convenuti - doc. 3 fasc. conv.).
Posto che quello consegnato alla sig.ra (...) non venne da quest'ultima incassato, per propri motivi personali, ciò determinerebbe, secondo parte convenuta, che, non essendo il denaro mai uscito dalla disponibilità dell'acquirente, non si sarebbe verificata quella traditio che caratterizza il contratto di caparra, avete natura reale, e l'obbligo restitutorio dovrebbe limitarsi all'importo di Euro 30.000 (doppio di quanto effettivamente esborsato dall'attore).
La censura è infondata.
Va infatti ribadito il principio espresso dalla giurisprudenza secondo cui è vero che la caparra costituisce un contratto che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di denaro o di una determinata quantità di cose fungibili, ma ciò non esclude che essa possa " ben essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario ...ed allorquando il venditore accetti la dazione della caparra con assegno bancario è suo onere quello di porre all'incasso il titolo; se omette di riscuotere l'assegno il mancato buon fine dell'assegno bancario è riferibile unicamente al comportamento del prenditore "
E di conseguenza sorgono a carico del prenditore gli obblighi propri della caparra nel senso che ove risulti "inadempiente all'obbligazione cui si riferisce la caparra egli sarà tenuto al pagamento di una somma pari al doppio di quella indicata nell'assegno" ( v Cass. 17127/2011 "Allorquando la caparra venga costituita mediante consegna di un assegno bancario, il comportamento del prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porlo all'incasso, trattenendo comunque l'assegno e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza degli obblighi propri della caparra, nel senso che ove risulti inadempiente all'obbligazione cui si riferisce la caparra, egli sarà tenuto al pagamento di una somma pari al doppio di quella indicata nell'assegno" (v. anche Cass. Ordin. n. 10366/2022)
La domanda attrice è quindi fondata e provata; atteso l'accertato inadempimento e la legittimità del recesso esercitato da parte attrice, i convenuti sono tenuti al pagamento del doppio dell'importo versato quale caparra confirmatoria, che è pari ad Euro 6.000,00 oltre interessi legali dalla domanda (notifica dell'atto introduttivo del giudizio) al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ex D.M. n. 55 del 2014 come in dispositivo.  Il Tribunale di Genova - 1 Sezione -, in persona del Gop, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa, accertato e dichiarato l'inadempimento dei convenuti al contratto preliminare del 30.10.2020 e legittimo il recesso esercitato dall'attore in data 01.04.2021, dichiara tenuti e condanna i convenuti a corrispondere all'attore, per le causali di cui in parte motiva, l'importo di Euro 60.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Condanna i convenuti a rifondere all'attore le spese del presente giudizio che liquida in Euro 819,02 per spese ed Euro 10.000,00 = per compenso professionale, oltre spese gen. 15% iva e cpa come per legge.
Così deciso in Genova il 28 aprile 2024.