E’ procedibile l’azione preceduta dall’esperimento del procedimento di mediazione in luogo della negoziazione assistita.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- QUARTA SEZIONE CIVILE -
 

in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa ### pronunzia la seguente

SENTENZA
 

nella controversia civile iscritta al n.  del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA 
 ATTRICI
E
CONDOMINIO - CONVENUTO

Oggetto: indennità ex art.843 c.c.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

La presente decisione è adottata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e, quindi, è possibile prescindere dalle indicazioni contenute nell'art. 132 c.p.c. L'art. 281 sexies c.p.c., consente al giudice di pronunciare la sentenza in udienza al termine della discussione dando lettura del dispositivo e delle  ragioni di fatto e di diritto della decisione, senza dover premettere le indicazioni richieste dal secondo comma dell'art. 132 c.p.c., perché esse si ricavano dal verbale dell'udienza di discussione sottoscritto dal giudice stesso. Pertanto, non è affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga le indicazioni riguardanti il giudice e le parti, le eventuali conclusioni del P.M. e la concisa esposizione dei fatti e dei motivi della decisione (Cass. civ., Sez. III, n. 22409).
Ancora, in tale sentenza è superflua l'esposizione dello svolgimento del processo e delle conclusioni delle parti, quando questi siano ricostruibili dal verbale dell'udienza di discussione e da quelli che lo precedono (Cass. civ., Sez. III, n. 7268; Cass. civ., Sez. III, n. 27002).
Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 24/12/2021, la Attrice, in persona del suo legale rappresentante p.t., e la Attrice, in persona del legale rappresentante p.t., convenivano in giudizio il Condominio esponendo: - che la attrice è proprietaria dei locali siti in Napoli alla via ---e precisamente di un locale garage posto al piano seminterrato della superficie di 313 mq e di un locale commerciale posto al piano terra della superficie di 194 mq; - che la Attrice concedeva in comodato alla attrice il locale garage posto al piano seminterrato come da contratto del 27/4/2017; - che l'Attrice svolge attività di vendita e noleggio di autoveicoli o ciclomotori nei locali posti al piano terra, e di manutenzione, officina meccanica ed elettrica, ricambistica nei locali posti al piano seminterrato; - che detti due immobili, ai quali si accede attraverso un viale privato posto su via --- fanno parte del fabbricato per civili abitazioni, avente accesso principale da via -; - che il Condominio,  con delibera del 30/10/2018, appaltava l'esecuzione delle opere di straordinaria manutenzione delle facciate del fabbricato occupando, a tal fine, gli spazi posti alla base delle varie facciate dello stabile, per l'installazione degli anditi; - che, pertanto, innanzi alle aperture delle unità immobiliari detenute e utilizzate dalla attrice venivano apposti, in data 18/02/2020, i ponteggi per consentire le lavorazioni alle facciate; - che i lavori di rifacimento delle facciate erano proseguiti fino 23/07/2021, data in cui l'impresa appaltatrice provvedeva allo smontaggio dei ponteggi; - che, per effetto dei predetti lavori, dal 18/2/2020 al 23/7/2021, la attrice non usufruiva dello spazio esterno antistante i locali alla stessa concessi dalla proprietaria; - che l'aria scoperta, occupata dai ponteggi del condominio, rappresentava l'unica vetrina espositiva delle autovetture in vendita; - che l'occupazione, per ben 17 mesi, della predetta area scoperta aveva impedito alla attrice di esporre i veicoli in vendita con conseguente diritto della stessa ad ottenere, ai sensi dell'art. 843 c.c., un'indennità liquidabile, in assenza di danno dimostrabile, anche in via equitativa; - che altrimenti ragionando l'apposizione dei ponteggi da parte del --- andava, comunque, in quadrata nell'ambito dell'art. 2043 c.c.; - che, nonostante le richieste stragiudiziali fatte al --- alcun indennità veniva corrisposta in favore dell’attrice.
Tanto premesso l’attrice, unitamente ai soli fini della integrità della legittimazione attiva alla attrice, chiedeva all'adito di Tribunale di condannare il Condominio a corrispondere alla attrice la somma di € 37.436,71, in via principale, a titolo di indennità ex art. 843 c.c. o, in subordine, a titolo di risarcimento ex art. 2043 c.c. per il pregiudizio economico sofferto dall'attività commerciale della stessa, in conseguenza dell'occupazione durata 17 mesi dell'area scoperta privata, vinte le spese di lite.
In data 14/04/2021 si costituiva in giudizio il Condominio opponendosi alle avverse pretese. In particolare, il --- convenuto eccepiva, in via preliminare, l'improcedibilità dell'azione per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita.
Eccepiva, poi, l'infondatezza sia della domanda di indennizzo ex art. 843 c.c. che della richiesta risarcitoria ex art. 2043 c.c.
Quanto alla domanda principale eccepiva l'esistenza di un accordo intercorso tra il  dante causa dell'attuale parte attrice, con cui i contraenti avevano stabilito, in occasione dei precedenti lavori alle facciate eseguiti nel fabbricato nel 1992, che “-- medesima ed i suoi aventi causa consentirà l'accesso nell'area cortilizia; ma limitatamente alla necessità di effettuare i lavori urgenti e straordinari da parte del condominio, sempre che gli stessi siano contenuti nei limiti di tempo strettamente necessari per intervenire e da sancire per iscritto preventivamente. Ciò senza alcun corrispettivo a meno che non si tratti di lavori od interventi di natura non condominiale...".
Di conseguenza riteneva che gli odierni attori, aventi causa della attrice non potevano, in forza di tale accordo, richiedere alcun indennizzo/risarcimento per il mancato utilizzo dell'area in questione. Rilevava, altresì, che nel predetto accordo era stato anche previsto un incremento di 30 millesimi della quota millesimale del cespite allora in proprietà della --- ma che, nonostante ciò, l'amministratore dell'epoca non adeguò la quota millesimale come concordato e, di conseguenza, la proprietaria del cespite in oggetto aveva sempre continuato a pagare gli oneri condominiali in base al precedente valore millesimale (pari a 31 mq al posto dei 61 mq concordati).
Quanto, poi, alla richiesta risarcitoria ex art. 2043 c.c. evidenziava che non era provato il nesso di causa tra l'apposizione dei ponteggi e la contrazione dell'attività economica lamentata dalla attrice essendo la stessa piuttosto ricollegabile alla crisi pandemica.
In ogni caso, nell'ipotesi di accoglimento, integrale o parziale, della domanda di parte attrice chiedeva di compensare l'eventuale credito riconosciuto con le somme dovute al ### per effetto dell'applicazione al cespite di parte attrice della corretta quota millesimale negli ultimi 10 anni così come statuito nel predetto accordo del 1993 intercorso con la attrice.
All'udienza del 22/04/2022 il Giudice allora titolare della controversia concedeva alle parti i termini di cui all'art. 183, 6° comma, c.p.c.
All'udienza del 28/10/2022, la prima tenutasi davanti alla scrivente, subentrata nella gestione del ruolo a far data dal 5/09/2022, ritenuta la inammissibilità dei mezzi di prova richiesti, la causa veniva rinviata, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza odierna.
In via preliminare, va rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita obbligatoria.
Ed invero, la fattispecie sottoposta all'attenzione del Tribunale ricade nell'ambito di applicazione dell'art. 5 comma 1 bis, d.lgs. 28/2010 in quanto, avendo la controversia ad oggetto, in via principale, il diritto all'indennità riconosciuta dall'art. 843 c.c., la stessa rientra nella materia dei diritti reali.
Parte attrice ha, quindi, correttamente esperito il tentativo di mediazione come risulta dalla documentazione versata in atti (cfr. allegato n. 4 all'atto di citazione). In ogni caso, per mera completezza espositiva, si rileva che quand'anche la controversia fosse stata soggetta alla procedura di negoziazione assistita, l'aver la parte esperito la mediazione rende l'azione proposta comunque procedibile.
Ed infatti, come sostenuto da una recente sentenza del Tribunale di Roma, la n. 11431/2022, “La mediazione obbligatoria deve ritenersi utilmente effettuata anche nel caso in cui è previsto il diverso procedimento della negoziazione assistita”. Per comprendere a pieno le motivazioni poste a sostegno della decisione resa dal Tribunale capitolino, che questo giudice ritiene di condividere, occorre in via preliminare, rilevare che sia la mediazione che la negoziazione assistita sono strumenti finalizzati alla risoluzione stragiudiziale delle controversie: la differenza principale tra i due istituti è che mentre nella negoziazione gli avvocati hanno un ruolo centrale nella ricerca dell'accordo, nella mediazione, invece, almeno per come è stata concepita, sono le parti a doversi sforzare, con l'aiuto del mediatore, nel cercare una soluzione.
In entrambi i casi la ratio legis perseguita dal legislatore nell'introdurre le citate norme di cd. “degiurisdizionalizzazione”, è chiaramente quella deflattiva del contenzioso giudiziario.
In quest'ottica appare, quindi, chiaro che l'esperimento del tentativo di mediazione in luogo del procedimento di negoziazione assistita risponde, comunque, alla ratio della normativa in tema di negoziazione assistita in quanto è volta ad assicurare l'esperimento di un tentativo di definizione stragiudiziale della controversia.
Peraltro, come affermato anche in diverse pronunce di merito, condivise da chi scrive, il procedimento della mediazione segue un percorso conciliativo di maggiore e migliore efficacia, essendo prevista la fattiva presenza di un soggetto terzo, autonomo e imparziale, il mediatore appunto, che attribuisce un evidente vantaggio aggiuntivo a tale istituto, di talché, da una parte sarà soddisfatta la condizione di procedibilità della causa, dall'altra potrà essere soddisfatta e testata la sussistenza della eventuale reale volontà conciliativa delle parti (cfr. Tribunale di Roma, ordinanza del 12.04.2021). In ragione di tanto si è giunti a ritenere il procedimento di mediazione quale istituto assorbente rispetto al procedimento di negoziazione assistita nonché prevalente sullo stesso nelle ipotesi di azioni contenenti più domande che richiedono l'applicazione di entrambi gli istituti in parola e ciò anche sulla scorta della lettura del comma quinto dell'art. 3 d.l. 132/14, convertito con modificazioni dalla legge n. 162/14, laddove fa salve le disposizioni che prevedono speciali procedimenti obbligatori di conciliazione e mediazione, comunque denominati. Nel caso in esame, dunque, deve, in ogni caso, ritenersi soddisfatta la condizione di procedibilità, essendo stato validamente attivato il procedimento di mediazione.
Sgomberato il campo dall'eccezione preliminare di improcedibilità, il Tribunale ritiene non accoglibili le proposte domande.
La domanda promossa in via principale dagli attori ha ad oggetto il riconoscimento dell'indennità di cui all'art. 843 co. 2 c.c. La norma richiamata prevede che “Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità”. La disposizione deroga al principio per cui il titolare può impedire a terzi l'accesso al fondo.
Ciò in quanto la tutela piena ed esclusiva della proprietà privata non può spingersi al punto da pregiudicare le esigenze della collettività. La natura giuridica del rapporto tra il proprietario e chi sia interessato ad entrare nel fondo consiste in un'obligatio propter rem o, comunque, in un puro limite del diritto di proprietà che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per un'utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all'accesso e al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare (cfr. Cass. n. 5012/2018; Cass. n. 1908/2009; Cass. n. 17383/2004).
Il diritto di ottenere l'accesso e il passaggio previsti dal co. I compete al proprietario o al titolare di altro diritto reale di godimento e va esercitato - 9 - contro il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 16776 del 21/06/2019).
La limitazione del potere del proprietario è, poi, sottoposta alla presenza di un apprezzabile motivo (la costruzione o riparazione di un muro o altra opera propria del vicino) e alla valutazione dell'obiettiva necessità delle opere.
Ai fini del riconoscimento della necessità cui all'art. 843 c.c. subordina la concessione dell'accesso sul fondo altrui occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consenta il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio che del proprietario del fondo che deve subirlo. Ne consegue che ove egli pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi aliunde l'invocato passaggio, con disagi e costi quantomeno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità (cfr. Cass. n. 1801/2007).
Quanto ai tempi e modi dell'accesso, sarà necessario limitarsi allo stretto indispensabile per l'attuazione dei lavori. Per quanto qui di interesse va, altresì, precisato che l'art. 843 c.c. consente non solo l'accesso e il passaggio nel fondo del vicino al fine di costruire o riparare opere dello stesso vicino o comuni, ma anche la permanenza e, se del caso, l'occupazione del fondo per il tempo necessario alla realizzazione di lavori di esecuzione non istantanea.
Il co. II dell'art. 843 c.c riconosce al proprietario del fondo, sul quale venga eseguito l'accesso ed il passaggio per costruire o riparare opere del vicino o comuni, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l'accesso gli produca un danno delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige, tuttavia, che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi (cfr. Cass, Sez. II, n. 20540 del 29/09/2020).
Tanto premesso in diritto, nella fattispecie concreta gli attori si dolgono dell'occupazione da parte del -- convenuto delle aree private antistanti le unità immobiliari di proprietà della società -- detenute e utilizzate a fini commerciali, in virtù di un contratto di comodato, dalla attrice e a tal fine invocano l'art. 843 c.c. affinché il Tribunale condanni il -- al pagamento in favore della attrice dell'indennità così come disposto dal comma II della citata disposizione normativa.
Come detto, tuttavia, gli accessi ed il passaggio che il proprietario deve permettere ex art. 843 c.c. costituiscono obbligazioni propter rem il cui soggetto passivo è solo il proprietario o il titolare di altro diritto reale del bene gravato. Parimenti, quindi, il soggetto legittimato a richiedere ed ottenere l'eventuale indennità prevista dal co. II dell'art. 843 c.c. va individuato nel proprietario o nel titolare di altro diritto reale sul bene gravato che si assume essere stato danneggiato.
La norma è, quindi, chiara: è il proprietario che ha subito un danno che ha diritto a chiedere e ad ottenere un'adeguata indennità.
Nel caso in esame la domanda, pur proposta sia dalla parte proprietaria dell'area, attrice sulla quale sono stati apposti dal ### i ponteggi, che dalla comodataria, la attrice, è volta a far ottenere la corresponsione dell'indennità, ai sensi dell'art. 843 c.c., in favore della sola comodataria.
Il proprietario dell'area oggetto del giudizio, non solo non assume di aver patito, personalmente, in conseguenza dell'altrui condotta, alcun danno, ma chiede che l'indennità sia versata in favore di un soggetto terzo, l’attrice, del tutto estraneo rispetto ai rapporti disciplinati dall'art. 843 c.c. non è, difatti, legittimata ad ottenere l'indennità di cui al co. II dell'art. 843 c.c. in quanto con il contratto di comodato il comodatario acquista solo un diritto personale di godimento sul bene - ottenendone la mera detenzione - ma non acquisisce su di esso alcun diritto di proprietà (o altro diritto reale), che rimane in capo al comodante. Al comodatario non è, quindi, riconosciuto alcun diritto nei confronti del --- che abbia occupato la proprietà del comodante, né tantomeno il comodante può agire verso il--- per richiedere che quest'ultimo versi ad un terzo l'indennità che solo il proprietario (o il titolare di alto diritto reale) è legittimato ad ottenere.
Il difetto di legittimazione ad agire emerge, quindi, dalla stessa prospettazione della domanda dal momento che il diritto azionato in giudizio non appartiene all'attore (attrice.).
Pertanto, alla luce di quanto fin qui argomentato, la domanda tesa a riconoscere il pagamento della specifica indennità di cui all'art. 843 co. II c.c. in favore di un soggetto diverso dal proprietario (o dal titolare di altro diritto reale) va dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva.
Anche l'ulteriore domanda tesa ad ottenere, ai sensi dell'art. 2043 c.c., il risarcimento per i danni patiti dalla attrice non risulta meritevole di accoglimento.
Come noto, gli elementi costituitivi della responsabilità aquiliana sono: il fatto illecito, il dolo o la colpa, il danno ingiusto, il nesso di causalità tra il fatto illecito ed il danno ingiusto. Ebbene, rileva il Tribunale come l'apposizione di ponteggi su un bene di proprietà privata per effettuare lavori di rifacimento della facciata condominiale non possa essere qualificata come fatto illecito essendo tale attività consentita.
La semplice apposizione dei ponteggi, infatti, se non accompagnata da altra condotta idonea ad integrare profili di illicietà del fatto, non è di pe sé antigiuridica.
Il mancato accoglimento delle domande principali assorbe l'eccezione di compensazione proposta dalla parte convenuta. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri dettati dal D.M. 55/2014 e s.m. tenuto conto del valore della causa e dell'attività concretamente espletata applicando i valori minimi state l'assenza di questioni particolarmente complesse in fatto o in diritto.

P.Q.M.
 

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda di indennizzo proposta dalla attrice ---- nei confronti del Condominio, così provvede:  
1) dichiara l'inammissibilità della domanda ex art. 843 c.c.;
2) rigetta la domanda ex art. 2043 c.c.;
3) condanna la attrice., in solido tra loro, al pagamento, in favore del Condominio in Napoli delle spese di lite che si liquidano in € 2.540,00 per compensi, oltre 15% rimb. forf. IVA CPA come per legge.

Deciso in Napoli, 28/04/2023.

Il Giudice