Testo integrale:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trento
Contenzioso Tribunale Ordinario CIVILE
Il Tribunale di Trento, in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario di Tribunale Dott.ssa Erica Fiorini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1754 del ruolo generale degli affari civili contenziosi per l'anno 2020 promossa da:
B.XXXX M.XXXX, B.XXXX F.XXXXX, B.XXXX N.XXXX e B.XXXX G.XXXXXX, - PARTE ATTRICE
contro
CONDOMINIO E.XXX in persona dell'amministratore p.t. rappresentato e difeso dagli Avv.ti M. P.XX e M. P.XX, - PARTE CONVENUTA.
In punto: impugnazione delibera assembleare datata 29.2.2020.
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE "precisa le conclusioni come da foglio di precisazione delle conclusioni d.d.31.12.2021".
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA: "precisa le conclusioni come da foglia di precisazione delle conclusioni datate 5.1.2022".
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione datato 9.7.2020, ritualmente notificato, gli odierni attori, rispettivamente i sig.ri M.XXXX, N.XXXX e F.XXXXX B.XXXX, quali nudi proprietari e il sig. G.XXXXXX B.XXXX, quale usufruttuario dell'immobile posto al quinto piano del condominio E.XXXXX in Madonna di Campiglio, hanno convenuto in giudizio quest'ultimo, in persona dell'amministratore p.t., chiedendo venisse accertata e dichiarata la nullità e/o l'annullamento del punto 4 della delibera assembleare datata 29.2.2020, con la conseguente dichiarazione di inefficacia delle tabelle millesimali con essa approvate.
Si costituiva ritualmente, con comparsa di costituzione e risposta datata 5.1.2021 il condominio E.XXXXX, in persona dell'amministratore, chiedendo il rigetto, nel merito, di tutte le domande proposte in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui in atti.
Alla prima udienza di comparizione datata 5.2.2021, i procuratori delle parti chiedevano concordemente la concessione dei termini ex art 183 co. 6 c.p.c. che venivano autorizzati rinviando la causa all'udienza del 4.6.2021 per i provvedimenti di cui all'art 183 co.7 cpc.
Con ordinanza riservata datata 21.6.2021, non venivano ammesse le prove formulate e, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 14.1.2022.
In tale udienza, celebrata nella forma della trattazione scritta, le parti precisavano le conclusioni come da rispettivi fogli di precisazione delle conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini massimi di legge, ex art 190 cpc, per il deposito di comparse conclusionali e di repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Condominio convenuto ha, in primo luogo, eccepito la parziale improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio relativamente ad alcune voci di contestazione indicate nell'atto di citazione ma non precedentemente dedotte e, pertanto, rimaste estranee al presente procedimento. Ha rilevato che gli istanti hanno impugnato la delibera di approvazione di nuove tabelle millesimali, di cui al punto 4 dell'odg dell'assemblea condominiale tenutasi in data 29.2.2020, per sentirne dichiarare la nullità e/o l'annullamento, limitandosi con ciò ad avanzare una generica domanda di invalidità senza dedurre alcun motivo per cui tale delibera sarebbe viziata, da ciò derivando che ogni contestazione formulata da controparte in atto di citazione è tardiva poiché sollevata al di fuori dei termini di cui all'art. 1137 c.c.
Tale pregiudiziale eccezione è risultata fondata e va, pertanto, accolta nei termini appresso esposti.
Ai sensi dell'art. 4 co.2 del D.Lgs. 28/2010, l'istanza di mediazione deve indicare l'organismo di mediazione e le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa; la difformità tra oggetto e ragioni dell'istanza di mediazione e quelli del conseguente giudizio che comporterebbe il difetto della condizione di procedibilità, è rilevabile quando nel giudizio di merito la domanda non solo abbia un petitum più ampio, ma si fondi su fatti costitutivi ulteriori rispetto a quelli dedotti nella fase stragiudiziale.
Diversi precedenti giurisprudenziali interpretano la suddetta normativa ritenendo che l'obbligo di indicare l'oggetto e le ragioni della pretesa riguardino il nucleo più significativo e rilevante della vertenza.
L'eccezione trova accoglimento qualora venga modificata la causa petendi e/o il nucleo dei fatti storici posti a fondamento di essa, così come avvenuto nel caso di specie, laddove l'oggetto della mediazione e l'oggetto del giudizio non coincidono e ciò, con particolare riferimento alla doglianza, sollevata solo in atto di citazione per la prima volta, circa la mancata convocazione dei nudi proprietari; il mancato raggiungimento del quorum deliberativo nonché infine, l'irregolare conferimento delle deleghe all'amministratore.
Quanto alla mancata convocazione dei nudi proprietari, seppur la doglianza appaia astrattamente legittima e fondata, dovendo, questi ultimi, essere convocati, ai sensi dell'art 67 disp. Att. C.c., con riferimento all'approvazione della modifica della tabella millesimale, atto di straordinaria amministrazione, si tratta di un motivo di annullabilità ex art 66 disp. att. C.c. ed in quanto tale impugnabile nel termine di cui all' art 1137 c.c.
Non essendo, tuttavia, stato fatto oggetto di puntuale impugnazione in sede di mediazione, il supposto vizio risulta sanato.
Medesima argomentazione vale per la doglianza circa l'illegittimo conferimento di deleghe da parte di condomini, non tanto all'amministratore, quanto alla segretaria dello Studio di amministrazione a cui si aggiunga, tuttavia, che legittimato ad impugnare il difetto di delega è unicamente il delegante e non un terzo condomino con la conseguenza che tale motivo non avrebbe trovato, comunque, accoglimento anche se argomentato già in sede di mediazione.
Per quanto attiene il mancato raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo, non si concorda con l'argomentazione di parte attrice secondo la quale sarebbe necessario il voto personale dei condomini non essendo possibile il voto per delega, non trovando tale argomentazione alcun fondamento normativo né essendo legittimato un terzo condomino ad impugnare il difetto di delega.
Analizzando ora il merito della questione, appare evidente che oggetto del contendere è il determinare la qualifica contrattuale o negoziale della tabella millesimale in vigore prima dell'impugnata delibera nel condominio.
Parte attrice, riferendo che tutte le unità immobiliari del condominio sono state vendute a corpo dallo stesso costruttore venditore con assegnazione in contratto dei millesimi attribuiti ad ogni singola unità venduta, e ciò in deroga al criterio legale di riparto delle spese, sostiene la natura contrattuale della tabella in vigore che, pertanto, non può essere modificata con la maggioranza assembleare ma soltanto con il consenso di tutti i condomini contraenti.
Sostiene quindi l'applicabilità al caso di specie del disposto di cui all'art 69 disp. Att. C.c. secondo cui i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Prosegue, ancora parte attrice, affermando che, al caso di specie, nemmeno sarebbe applicato il principio secondo il quale si può operare la ratifica e/o la modifica della tabella con la maggioranza qualificata poiché non sussiste alcun errore insito nella tabella stessa, né è stata operata l'alterazione delle condizioni di una parte dell'edificio per più di un quinto; prova questa incombente sul condominio.
Parte convenuta, dal canto suo, sostiene la natura negoziale della tabella sul presupposto che la natura contrattuale non può discendere dalla circostanza che la dicitura, riportata nell'atto di acquisto dell'attore, "la quota proporzionale delle parti comuni dell'intero edificio condominiale ai sensi dell'art 1117 c.c. in ragione di 17.98 millesimi", sia determinante nella identificazione della natura contrattuale della tabella sin qui applicata.
Oltre a ciò, ammesso e non concesso che si tratti di tabella contrattuale le modifiche apportate al condominio da parte dei condomini sarebbero tante e tali da trovare applicazione il disposto di cui all'art 69 disp. Att. C.c. laddove stabilisce "tali valori possono essere rettificati e/o modificati anche nell'interesse di un solo condomino con la maggioranza prevista dall'art 1136 co.2 c.c. nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore 2) quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di un solo condomino”.
Il dato normativo da cui partire è, oltre che l'art 1118 c.c., anche e soprattutto il disposto di cui all'art 1123 co.1 c.c. secondo il quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
L'art 68 disp. Att. c.c. prevede che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espressa in millesimi nell'apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
La revisione di una tabella di tali caratteristiche, ovvero contrattuale, richiede l'unanimità dei condomini a meno che i valori millesimali siano conseguenza di un errore o siano intervenute modifiche dell'immobile tali che abbiano comportato un'alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell'Unità immobiliare; nel quale caso la modifica può essere effettuata a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Peraltro, le attribuzioni dell'assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono circoscritte ex art 1135 co.2 e 3 c.c. alla verifica ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese che l'art 1123 c.c. (Cass. Civ. ord. 14.1.2022 n. 1059).
Nel caso di specie, è documentalmente provato, e non può essere contestato, che la tabella in uso, sin dall'origine del condominio, ovvero dalla prima metà degli anni settanta, è stata voluta dal costruttore medesimo che l'ha trasfusa nei singoli atti notarili laddove ha attribuito alla porzione di casa il determinato valore millesimale, e non può che qualificarsi contrattuale (vedasi i documenti da n. ---- del fascicolo attoreo).
Peraltro, il fatto che la tabella sia stata utilizzata da lungo tempo, prova ne è il doc.21 fascicolo attoreo ove la tabella rispecchia fedelmente i millesimi attribuiti con i singoli atti notarili risalenti nel tempo, se da un lato è vero che non determina, ipso iure, la natura contrattuale della stessa, è altrettanto vero che esclude ci sia stato un errore determinante non rilevato, nel tempo, da alcun condomino.
Tuttavia, potrebbe trovare applicazione al caso di specie la seconda parte dell'art 69 disp. Att. c.c. laddove statuisce che "tali valori possono essere rettificati e/o modificati anche nell'interesse di un solo condomino con la maggioranza prevista dall'art 1136 co.2 c.c. quando per le mutate condizioni di una parte dell' edificio in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di un solo condomino".
Il Condominio convenuto dal canto suo, ha documentato tali interventi mediante il deposito della perizia prodotta a nome dell'Ing. D.XXXXXX (quale doc.1), dalla quale si può desumere, con ragionevole certezza, che siano stati eseguiti nel condominio dei lavori tali che hanno comportato un'alterazione nell'edificio medesimo di cui, allo stato, non è dato sapere se sia stato maggiore di un quinto del valore proporzionale dell'Unità immobiliare, nel quale caso la modifica della tabella legittimamente poteva essere effettuata dalla maggioranza degli interventi e da almeno la metà del valore dell'edificio.
Ora, se in un primo momento a parere di questo giudice la documentazione prodotta poteva essere da sola sufficiente a decidere in ordine alla domanda svolta, in sede di decisione questa deve essere ripensata alla luce della necessità di disporre una CTU volta ad accertare il verificarsi delle condizioni di cui all'art 69 dicp. Att. c.c. seconda parte in seguito sia ai lavori realizzati presso il condominio E.XXXXX nel 2018 - 2019 che a quelli realizzati nell'unità immobiliare degli attori; nonché ad accertare, conseguentemente, la conformità della tabella approvata e qui impugnata. Solo a tal fine la causa deve essere rimessa sul ruolo, con separata ordinanza, perché sia disposta la CTU.
Si rinvia al definitivo per la valutazione, nel merito, della domanda proposta e per il governo delle spese di lite
P Q M
Il Tribunale di Trento, in composizione monocratica, ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa, non definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, così provvede:
- accoglie l'eccezione di parte convenuta dichiarando decaduta parte attrice per intervenuto decorso del Termine ex art 1137 c.c. dall'impugnazione della delibera de quo con riferimento alla mancata convocazione dei nudi proprietari, al mancato raggiungimento del quorum deliberativo nonché infine, all’irregolare conferimento delle deleghe all'amministratore;
- rinvia al definitivo la pronuncia, nel merito, circa l'annullabilità della delibera datata 29.2.2020 con riferimento al punto 4 nonché il governo delle spese di lite;
- dispone come da separata ordinanza per il prosieguo del giudizio.
Così deciso, lì Trento, 20.7.2022
Il Giudice Dott.ssa Erica Fiorini
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