Il silenzio sulla competenza dell’Organismo di mediazione da parte dell’invitato che partecipa al procedimento di mediazione costituisce tacita adesione all’individuazione dell’organismo operata dalla parte istante.

TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
 

Nella causa civile iscritta al n. 4778/2020 R.G. avente ad oggetto: impugnativa delibera condominiale
TRA
ATTORE
E
CONDOMINIO DI VIA C. - CONVENUTO
CONCLUSIONI: nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza del 27.2.2023, le parti hanno rassegnato le proprie conclusioni riportandosi ai propri atti e scritti difensivi e chiedendone l'integrale accoglimento.
 

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
 

1. L'attore - premesso di essere condomino del fabbricato condominiale sito in  - ha citato in giudizio il predetto  al fine di ottenere la declaratoria di invalidità della delibera assembleare adottata, in seconda convocazione, in data 20.12.2019, durante la quale l'attore era assente, per i seguenti motivi: a. mancanza di una regolare convocazione dell'istante all'assemblea condominiale; b. l'assunzione della stessa in violazione dell'art 1138 c.c.
Nel costituirsi in giudizio il convenuto --- oltre ad eccepire l'inammissibilità e l'improcedibilità per la mancata produzione del verbale negativo della procedura di mediazione e conseguente tardività dell'impugnativa e per l'incompetenza per territorio dell'organo di mediazione, ha chiesto il rigetto nel merito della domanda stante la sua infondatezza.
2. In via preliminare, non può essere accolta l'eccezione di tardività dell'impugnazione della delibera assembleare, sollevata dal condominio convenuto, atteso che la giurisprudenza largamente maggioritaria, sia di merito che di legittimità, ha riconosciuto alla domanda di mediazione effetti interruttivi e non meramente sospensivi, del termine decadenziale di impugnazione, con la conseguenza che, in caso di fallimento del tentativo, il termine per la proposizione della domanda giudiziale ex art. 1137 c.c. riprende a decorrere ex novo con decorrenza dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell'organismo di mediazione (cfr. Trib. Milano sent. n. 13360/16; Corte di Appello di Palermo sent. n. 1245/17; Tribunale di Milano sent. n. 8850 del 29.12.2020; Cass. SSUU n. 17781/13). Nel caso di specie, l'attore ha depositato in giudizio, in data 8.1.2021, documentazione attestante il procedimento di mediazione. In particolare, la procedura di mediazione si svolgeva il 23. 9.2020, con esito negativo per mancata volontà delle parti presenti di non procedere nella mediazione, alla quale seguiva la notifica a mezzo pec dell'atto di citazione in data 25.9.2020 e conseguente instaurazione del giudizio, nel pieno rispetto dei termini di legge.
2.1.Anche l'eccezione di incompetenza territoriale, relativa all'organismo di mediazione, avanzata da parte convenuta, non merita pregio. Va, invero, tenuto conto della circostanza che l'art 4 del d.lgs.28/2010 , modificato dal D.L. (---, convertito con modificazioni nella L. n. 98/2013 recita: “La domanda di mediazione relativa alle controversie di cui all'articolo 2 è presentata mediante deposito di un'istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia”. Nel caso in esame va rilevato come tutti gli incontri di mediazione si siano tenuti presso la sede territoriale di -- corrispondente quindi a quella territorialmente competente. Solo l'ultimo incontro, dopo numerose richieste di rinvio inoltrate dal convenuto, si è tenuto presso la sede legale di Napoli. Inoltre, il silenzio sulla competenza del mediatore della parte che partecipa al procedimento, ben può essere inteso, dall'organismo di mediazione adito, o, in caso di successiva contestazione nel corso del giudizio, come tacita adesione alla individuazione del primo, operata dal soggetto promovente. Di qui il rigetto della sollevata eccezione.
3. Passando all'esame del merito della controversia, l'attore, come supra riferito, ha chiesto accertarsi e dichiararsi l'“invalidità” del deliberato assembleare impugnato.
Ebbene, occorre anzitutto chiarire che, alla stregua dell'orientamento giurisprudenziale consolidato (cfr. Cass., S.U., 07.03.2005, n. 4806 - Cass. S.U. n. 9839/2021), devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto, mentre devono invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Sicché, applicando i principi summenzionati al caso di specie e alla luce dei vizi denunziati dall'attore, la domanda da questi proposta può ben reputarsi diretta a ottenere la declaratoria di annullabilità del deliberato impugnato, che, secondo la prospettazione attorea, sarebbe stato adottato in mancanza di una regolare convocazione e con una maggioranza diversa da quella ex lege richiesta. Entrambi i motivi di impugnazione si valutano fondati e vanno, pertanto, accolti.
3.1. L'attore, infatti, ha dedotto l'invalidità della delibera in questione per un vizio attinente alla erronea convocazione all'assemblea condominiale. In particolare, lamenta la non rituale convocazione all'assemblea e la non regolare notifica del verbale assembleare, asserendo di aver ricevuto copia del verbale assembleare del 20.12.2019 solo dopo alcuni giorni dalla riunione e tramite l'e-mail del di lui figlio, non convivente. A tal proposito l'art 66 disp. Att. al codice civile, prevede che: “L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.” Inoltre, la suprema corte di cassazione, con sentenza - 2, Sentenza n. 22311 del 03/11/2016 prevede che: “Per ritenere sussistente, ex art. 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe sul dichiarante, che la dichiarazione stessa sia pervenuta all'indirizzo del destinatario”. Orbene, nel caso in esame, si rileva che il xxxx sebbene onerato, non ha fornito nessuna prova in tal senso, e nulla ha dedotto in ordine ai tempi e alla regolare notifica della convocazione assembleare all'attore. Di conseguenza, si ritiene integrato il vizio lamentato dall'attore e la relativa annullabilità della delibera.
3.2. In ordine al secondo motivo di impugnazione, l'attore lamenta l'invalidità della delibera assembleare per essere la stessa stata adottata a maggioranza e non con il consenso di tutti i condomini, in violazione dell'art 1138cc. In base all'art. 1138 c.c. il regolamento di condominio contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (primo comma). Esso deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130 c.c., e può essere impugnato a norma dell'art. 1107 c.c. (terzo comma). Inoltre, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d'acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c. (quarto comma). A tal proposito, la giurisprudenza della Corte Costituzionale ha chiarito, ormai da tempo, che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma c.c. (S.U. n. 943/99). Di riflesso, la necessità della forma scritta, che limitatamente alle clausole del regolamento aventi natura contrattuale, è imposta dalla circostanza che queste incidono sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini (v. S.U. n. 943/99; conformi, nn. 5626/02 e 24146/04).
Il fatto che la medesima tecnica contrattuale (il rinvio al regolamento predisposto dal costruttore contenuto nei singoli contratti di trasferimento delle unità singole) sia impiegata per dar vita a un regolamento che contenga tanto le previsioni sull'uso delle cose comuni, quanto eventuali limitazioni incidenti sulle proprietà individuali, non significa che tutto ciò che il regolamento stesso contenga sia, per ciò solo e ad ogni effetto, di natura contrattuale. Al contrario, dove c'è disposizione regolamentare, nell'accezione propria del termine ai sensi del primo comma dell'art. 1138 c.c., non c'è contratto o convenzione, come si desume dal quarto comma dell'art. 1138 c.c., e viceversa. Non può che condividersi, allora, quanto affermato da autorevole dottrina, secondo cui il regolamento condominiale contrattuale puramente e semplicemente non esiste se non come formula verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura. Per quanto d'uso giurisprudenziale corrente in materia, l'espressione “regolamento contrattuale”, se presa alla lettera, costituisce quasi un ossimoro e si presta, quindi, ad un facile equivoco. Questo consiste nel non considerare che il regolamento, ove disciplini anche altro che non sia l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese in maniera conforme ai criteri di cui agli artt. 1123 e ss. c.c., è in parte qua un contratto e non un regolamento, quale che sia la sua modalità di formazione, e cioè ad opera del costruttore e con riproduzione negli atti di vendita delle unità singole oppure in base all'accordo specifico, consapevole e totalitario dei condomini tutti riuniti in assemblea. Infatti, a tal proposito, la Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 24526 del 09/08/2022- prevede che : “Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una "relatio perfecta" attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso” Inoltre, non di meno, è evidenza ricorrente nella pratica giudiziaria che i regolamenti, ove formatisi con tecnica contrattuale e pertanto con il consenso unanime di tutti i condomini, oltre a regolare l'uso delle parti comuni contengano sovente apposite clausole limitative dei diritti di ciascun condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva. Si tratta, per lo più, di divieti di fruizione economica o di destinazione diretta ad attività (produttive, ludiche, sanitarie ecc.) potenzialmente idonee ad arrecare disturbo alla primaria modalità di godimento abitativa. Orbene, nel caso di specie, l'art. 7 del regolamento condominiale approvato in sede assembleare in data 20.12.2019 dalla maggioranza (e non dall'unanimità) dei condomini presenti, rubricato “divieti”, detta limitazioni ai diritti dei singoli proprietari. In particolare, tale art. 7 recita che: “……è vietata la destinazione degli appartamenti e locali di proprietà esclusiva ad uso diverso dall'abitativo o da ufficio professionale privato, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea; è vietata la destinazione dei locali commerciali del piano terra e del piano seminterrato ad attività che possano arrecare disturbo alla quiete del condominio, ed in particolare: ristoranti, pizzerie, pub, paninoteche, bar, locali nei quali c'è riproduzione di musica o attività rumorose, è inoltre vietato l'esercizio di attività commerciali che utilizzino macchine a raggi X, forni industriali, frigoriferi o congelatori industriali, canne fumarie di cucine o forni a legna, a gas, ecc…….”; Pertanto, nel caso in oggetto, tale regolamento, andando ad incidere sui diritti dei singoli proprietari, andava correttamente approvato all'unanimità e non con la maggioranza. In definitiva, le esposte considerazioni giuridiche inducono il giudicante a ritenere che la domanda di parte attrice sia fondata relativamente a tutti i motivi e vada, pertanto, accolta. 4. Le spese di lite seguono la soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano, in assenza del deposito della nota spese di cui all'art. 75 disp. att. c.p.c., di ufficio, nella misura indicata in dispositivo, sulla base dei parametri previsti dal D.M. 147/2022 ratione temporis applicabile per le cause di valore indeterminabile (fase studio, euro 1.701,00; fase introduttiva, euro 1.204,00; fase istruttoria/di trattazione, euro 00,00; fase decisoria, euro 2.905,00), con distrazione in favore dell'avvocato -- dichiaratasi antistataria.

P.Q.M.
 

Il Tribunale di Torre Annunziata, in persona del Giudice unico, dott.ssa Longo definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa richiesta, eccezione o conclusione, così provvede: A. accoglie la domanda e, per l'effetto, annulla la delibera assembleare adottata dal ---n. 50, -- in data 20.12.2019; B. condanna il --- di -- n.50 al pagamento in favore dell'attore - delle spese di lite che liquida in euro 130,00 per spese ed euro 5.810,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, i.v.a. e c.p.a., se dovute, con distrazione in favore dell'avvocato -- dichiaratasi antistataria.

Così deciso in -- Il giudice monocratico dott.ssa -- n. 4778/2020 causa n. 4778/2020

Il Giudice: Longo Cristina